高経年マンションの「合意形成」について

標題のテーマにて、明日、習志野市で話してくる予定です。

マンションの運営は、区分所有者の大半の方が、ちゃんと意識して取り組まなければ、満足の行くようにはなりません。分譲から年を経れば経るほど、住む人は年を取り、世代間のバラツキが広がり、将来への意識、金銭面の余裕など、生活環境の幅が大きくなってきます。だからこそ、マンションごとに、しっかりした「将来への合意」がなければなりません。
昔の日本の村のように、長老の意見に従っていれば「丸く」おさまるわけでなありません。管理会社に任せていれば…
楽で、見かけはいいかもしれませんが、間違いなくコストは上がっていきます。（でも、誰も言ってはくれませんけど…）

どうやって…
手段はいろいろありますが、
基本は、「区分所有者の、そして住民の皆さんの、忌憚のない意見が集まって、そして自由に論議ができ、そして反映される仕組みを作ること」です。
「マンション管理は『不動産の管理』だから、区分所有者だけで決めればいいんだ」とよく言われます。それに対しては「え！空き家を管理しているんですか？」と聞き返します。

「住宅の管理」なら、「住環境」「住み心地」そして「将来の安心感」ですよね。それがあって初めて不動産を持ち続ける気持ちになり、あるいは、新たな所有者になりたい人も生まれてきますよね。そして、はじめて、「管理」が上手く回ります。何よりも、そこに興味をもつことです。そして、将来への夢と展望を話し、他の所有者の方の意見も聞いていくことです。「めんどくさい」「むつかしい」は禁物です。
短絡的に、「所有している不動産の価格が上がればいい」と考えるだけでは、落とし穴に落ちてしまいます。とにかく不動産は「価格に関係なく（というより、むしろ安い方がいい）」、「とりあえず多く取引が発生してくれればいい」と思って、甘い誘惑をしている人たちが多くいますので。そして、その末路は…、いろいろ事件が起きていますよね…。

あとは、他のマンションとの交流（情報交換）や、専門家というか「いろんな分野で活動される方の意見の収集」ですよね。決してその方々の『指示』であってはダメで、それは指針であって、決めるのは自分達なのですから。
この自覚があればきっと未来は明るいと思います。

という方向性ですね…

管理不全マンション？

先日、日本マンション管理士会連合会の合同研修会に参加してきました

今年のテーマは「管理不全」マンションについて

マンションの「管理不全」って、最近時折耳にしますが、
どんな状態のことでしょうか？

イメージするのは、新築から10数年たつのに、外壁塗装も新築入居時のまま、
とか、最近排水管からの漏水事故が繰り返されているとか、
空き家が増えて困っているマンションとか、
想像しがちですよね。

でも、今回の研修会であらためて確認した。
「管理不全」って、特に建物設備のハード面の現象じゃなく、
そのマンションに住んでいる人たち自身が、自分たちの住環境について
あるいは、その将来について、真剣に取組めずに、
結果として「何も決められずに」ズルズルと時間がたった
マンションなのじゃないかな、と。
「お金がない」から、よく、高経年で思い通りの修繕ができないマンションの
役員の方が口にされます。そう、現実に「資金が無くて」大きな工事はできませんね。
でも、そこには、過去、「資金をためなくては」という合意がなされなかっただけ
という事実があることを忘れてはいけません。

「昔の役員が無駄な支出をしたからだ」、「これからはもっと切り詰めよう」
こういう結論になりがち。そして「しかたなかった…」と続いてしまいます。
これが「管理不全」なのです。たとえ理事会とかが十分に機能していても…

そう、これから「管理不全」マンションにならないためには、
自分が住む、あるいは持っているでもかまいません、マンションを、
いかに、長期的にみて「価値があるもの」にするための「話し合いの場」ができて
そして、その時にやるべきことが一つ一つ積み上げられていけるよう
努力することが必要です。それは修繕費の値上げかもしれません。

「誰かが決めてくれる」「お金はちゃんと払っている」から大丈夫ではありません。
「自分のことは自分で決める」これが「財産を守る」ための基本的な姿勢です。
間違っても「自分でやる」と言い張ることではありません。

来月（2月）16日、習志野市で「合意形成」について話します…

マンション管理への参加意識の低下（高経年マンションの悩み）⑤

　「マンション」貴重な財産です。そして、将来もそうであってほしいです。
　それは、マンションに住む人、住んでなくても持っているだけの人にも共通の希望だと思います。
　でも、「今、価値があれば、しばらく内に売ってしまうんだから、先のことはどうでもいい」、「今のまま、さらに古くなっても、誰か喜んで住む人はいるよ、放っておいていい」、実は多くのマンションの持ち主の方々が無意識で持っている姿です。これが、少子高齢化で住宅の余っている現在、将来に、適切なイメージでないことは、冷静に考えればおわかりでしょう。
　そして、「将来は不動産価格は落ちるのだから、今のうちにいい物件に移りましょう」という、業者さんの都合のいい論理に上手くつながって、そう、多分「価値」は蒸発してしまうでしょう。「負の財産になる」かもしれませんね。でも、「マンションの向かう方向」を決められるのは、そこに住む人の「思い」だけなのです。

　そう、「いいマンションにしよう」という合意ができ、そして、区分所有者、居住者のみなさんの積極的な関りがあるマンションでは、共通の「夢」が生まれます。そしてそれに向かおうとすれば、かなりの確率で実現はできるでしょう。そこは、いつまでも、多くの人たちが「住みたい」と思い、「次世代に受け継ぎたい」と思える、「いつまでも『価値のある』いいマンションであり続けるでしょう。
　では、「誰かがやってくれるから…」と思っている人の多いマンションでは？そうです、ある程度具体的な「夢」も生まれません。誰も努力はしてくれません。外からも「あのマンション、面白いから住んでみたい」と言う人もあまり生まれません。その後はどうなるのか？まあ、おわかりですよね。しばらくは管理会社の貴重な収入源になり、そして、不動産業者の道具に使われて…、そう、最後は「お荷物」ですよね。

　「前者になるマンションがどこか教えてほしい、そこを買うから」実は、多くの人は考えています。それが実体です、が、今まで書いた通り、そんなことは何も決まっていないのです。どのマンションも「前者になるチャンス」があり、そして「後者に落ち込むリスク」も持っているのです。
　現実は、この方向を決めるのは、今そのマンションを持っている「あなた」だと言う事です。もちろん、一人でできる事ではありません、「合意」があって始めてできるのですが、「合意」のもとは「採決」ではなく「提案」から始まっていくのです。そして、「合意」を作るための世代を超えたコミュニケーションの基盤、そこでできた「議案」を総会で可決できて、そう、「実現」していくのです。「トライ」しないところに「実現はない」、何も提案も努力もしないマンションにバラ色の「夢」があるところはなく、団結して「夢」を追える環境が将来を作っていく、これが、特に高経年マンションを維持するための現実なのです。

マンション管理への参加意識の低下（高経年マンションの悩み）④

「古いマンションだから仕方ない」「若い人たちは管理に興味がない」、高経年の精いっぱい頑張っておられる高齢の役員さんたちはよく言われます。そして、多くの場合管理コストを下げるために、そして自由になる時間が多少ともあるので、役員の仕事をどんどん増やして、本当にマンションの将来を考える暇を無くしてしまっています。
そして、結果として目先（今後２～３年先）の管理コストをカットしようとさらに考えます。そして、他のマンションとの情報面の交流も負担に感じて閉じようとしてしまいます。そして、同じように出口のないトンネルに入ろうとしてしまいます、これが感想です。そして、落ち着くところは、「このマンションもみんな高齢になってしまってしまったから、自分が生きている間だけ維持できればいい」となってしまうのです。これは、問題の先送りで「次の世代に大きなコストの負担を先送りしている」とか「若い世代が寄り付かず空家が増え維持ができなくなる」という将来につながってしまいます。

実際は、多くのマンション（団地）の場合、役員の皆さんは高齢でも、区分所有者、住民の皆さんは決して高齢者ばかりではありません。高齢化率が全国平均より少し高いくらいで、若い子育て世代の方も相当数住んでおられることがほとんどです。ただ、高齢の役員が活動をされる平日日中には顔が見えないだけなのです。
では、必要なことは何でしょうか。そうです、高齢の役員の皆さんが、そのマンションを買われた時、そう現役でバリバリ働きながら、大きな夢をもってマンションの管理運営を行っていた時代（というか、それを見ていた時代かもしれません）を思い出すことが必要です。日中にいろいろ雑用をやってくれるお年寄りはほとんどいない、仕事の合間を縫って、「少しでもいいマンションにしていこう」と、いろいろと活躍された時代です。入居して、まずやられたことは、少しでも仲のいい仲間を見つけ、このマンション（団地）の将来を、飲みながらか語り合うことだったはずです。そして、そこから、管理に参加しようかなという意識につながっていったはずです。

マンションは、区分所有者、居住者の皆さんの多くが、積極的に管理に参加することでのみ活性化でき、「将来」を夢見ることができるのです。「管理に参加」と言っても、別に役員の活動を頑張ることだけではありません。近所の人たちと、住んでいるマンションの環境や将来性を少しでも話し合えて、そして広報や総会議案に目を通し、積極的な意識で総会に参加する、あるいはちゃんと議決権行使書（委任状ではありません）を提出すること、これから始めればいいことなのです、あるいはできる環境を作ることです。それが、サークルになり、研究会を作り、そして、その核となるメンバーが将来の役員候補になっていくのです。時間はかかります。最低５年先を考えてください。それを、「抽選で、輪番で役員は出てくるから心配はいらない」とか言っているから次世代につなぐ管理の後継者が育たないのです。そして、「若い人は興味がない、好きなようにやらせればいい」と言って逃げて行こうとするから今の姿になってしまったのです。

とはいっても、何もしなければ解決はできません。やることは、まず、マンションの中に、若い世代のファンを作り増やしていくことです。積極的なアプローチが必要です。紙の広報を配布しているだけではいけません。それから、そのマンションの大きな「夢」を作ることです。１０年先ではなく最低３０年先かそれ以上です。「目標」と書くと平然とマイナスにしてしまいますが、そうではなくできるだけポジティブな、ほんの少しだけ叶いそうな「夢」でいいのです。ここから始めれば、少しずつ、賛同する若い居住者が増えてきます。そして、ネットなどで外に「ここはいいマンションです」と積極的に配信してくれます。これがスタートです。
この先、どうするかは次回にして、今日はこのあたりで…

で、もし、この初動ができなければ？マンションのスラム化のリスクが大きくなっていくだけです。

マンション管理への参加意識の低下（高経年マンションの悩み）③

まえの投稿から、少し時間が空きましたが、復習も含めながら続きです。

「マンションの管理は、そのマンションの中で時間の余裕のある人だけが行えばいい。そして、作業はできるだけ費用を押さえるために自分たちの手でやるほうがいい」これに、「自分たちのマンション（団地）を一番よく知っているのは分譲当初から住んでいる自分達しかいない」
高経年マンションで、「後継者問題」というか、役員のなり手不足、総会の参加率（委任状を含め）低下に悩む高経年マンション（団地）の多くで、まことしやかに現役員の皆さんが語られていることです。
更に次の言葉が加わることがあります。「他の団地も苦労しているようだがあまり成功例はない、わざわざ話を聞く必要はない」「自分たちのマンション（団地）のことをあまり外で話すと値段が下がるから外には話すべきではない」もっともらしい言葉ですが、少し冷静に考えるとこれが詭弁であることはすぐわかりますよね。この言葉、結構長年付き合っている管理会社の担当者から焚き付けられていることもあるようですが。
確かに、これから１～2年のことを考えれば、非常に効率よく、コストパフォーマンスもいい管理の活動の仕方であるとは思います。しかし、これからさらに30年～50年そしてそれ以上をマンション（団地）として継続させていくことを考えた時に、正当な事でしょうか。例えば、今70歳の理事長さん。50年後の自身のマンションの管理の先頭に立ち続けられるのでしょうか？これを突いた時には、少々不機嫌に、「その時は、その時の組合員達のいいようにやればいいんだ！」と返ってくることがほとんどです。

愚痴をこぼしてしまいましたが…
これだけ見れば、問題点の所在と解決方法、見えてきませんか？
特に後の2例、「他のマンション（団地）では、真似をするような成功例はない」と「自分たちのマンション（団地）の話を外でしたら価値が下がる」、これは悪徳不動産業者の喜ぶ話です。高経年マンションの再生検討事例、相当積み上がってきています。成功事例は確かに少ないです、そしてその継続が出来ているところも本当に限られています。そう、そしてその事例は到底真似ができないほど高尚ですね。一方で、他のマンション（団地）との交流を持たないところでは、実は、同じような課題が解決できないで再生検討が行き詰っています。
そうです。大事なことは、「できるだけ多くの、いわば失敗談を集め、そして、同じことはやらない、少なくとも自分のマンション（団地）に適合した方法（取り組み内容）に変えて挑戦してみる事」ですね。そう、失敗談を交換できる、相当深い交流ができるマンション（団地）がないと実現できません。
「情報を隠したらマンション価値が維持できる？」冷静に考えれば、本当にばかげた論理ですよね。マンションの価値（値段）が上がっていくのは、簡単に言えば、そのマンション（団地）の部屋を買いたい人が、売りたい人を上回っている時ですよね。そして、「買いたい」人は多くがマンション（団地）の外の人ですね。いいことも悪いことも含め、情報がないマンション（団地）を進んで買おうという殊勝な人たちが本当に居るのでしょうか。住宅が余っている現代、少なくとも「そこに住みたい人」は手を挙げませんね。そうです「情報を発信できるマンション（団地）」しか、これからは価値を維持し、そして引き上げていけないはずです。そうです、それも、ネガティブ情報を上手に脚色でき、それをもメリットに変えられるような（もちろん自虐ネタにも見えますが）所でないといけません。高経年マンションには実は強い味方がいます（使い方ですが）。そうです、そのマンション（団地）で育ち独立していく若い世代の住人達（元の住人を含む）です。彼らに、ちゃんとマンションの管理手法を伝授しておけば、本当にそのマンション（団地）の強力なセールスマンになってくれるのです。
現在の高齢の区分所有者が、そのバックのなるハード面を中心に精一杯維持とランクアップに努めていくことは欠かせないですが。それも「自分の生きている間」ではなく「30年後も時代の先を行く機能とデザインで」なのです。これがしっかり噛みあったマンション（団地）はきっとあと100年、200年と継続していけるでしょう。

今日はこの程度にして、つづきは次回に書きます。

マンションの長寿命化と給排水管設備

最近、給排水管設備の改修に関する研修会にいくつか参加してきました。

8月28日　第40回千葉市マンションセミナー
9月16日　千葉市マンション管理組合協議会　第21回建築・設備問題研修会
そして昨日　マンションコミュニティ研究会　第63回勉強会

どれも、マンションを適正に維持していくためには、専有部分の配管や給湯管も含めて、マンションの設備の改修を適正に行うことが鍵になる。と言うことでした。

「お金がないから」「合意が難しいから」、ひどい場合は「外から見えないから」…、自分が役員の時は黙って何もしないで、とりあえず次の役員に送っておけばいい。
これが何年も続いて先送りさせている管理組合も多くあるように感じます。
間違いのないこと、配管の劣化は止まってくれません。そして追い込まれた時にはもはや手に負えなくなってしまう。なんだか「癌」のようですね。
そう、早期発見、早期対応が、結果的にコストも最少になり、マンションの将来につながります。そして、「専有部」、「個々の区分所有者が勝手にやるからいい」では、常識的に半分以上の区分所有者が手を付けず、事故頻発から資産価値の低下につながってしまいます。まあ、わかって管理しているマンションの結果であれば自業自得と言えますが、多数の管理組合は、そして区分所有者は、ほぼ意識していないようです。

「千葉市セミナー」では、給排水管の更新工事を行う時の、特に専有部工事を伴う時の留意事項や、管理組合としての合意形成や、工事の進め方。（講師は藤木亮介先生、マンション改修設計の実務では最先端の取り組みをされています）

「建築・設備問題研修会」では、マンションが計画的に修繕工事、再生工事を行っていくうえでの、計画への折り込み方、必要となる工事（工法等）の選択、そしてその工事の準備（合意）のこと、これらについて調査事例を通じた詳しい解説（講師は山本育三先生、言わずと知れた、マンションのハードの問題に長くかかわられた、長年実務面での第一線に立たれている研究家、建築家です）

「コミ研勉強会」では、築30年未満のマンションの設備改修の課題について。素材の管材の進化の過渡期にあったマンションの留意事項と、工事を行う上での諸注意事項。（講師は町田信男先生、数少ない実務に詳しい設備建築士です）

マンションの長寿命化を成功させるには、鍵は給排水管を中心とした設備をどう適正に行っていくか、そしてそれは共用管だけではなく専有部内の配管（通常ここまでしか目がいかないですが）、そして、それにつながるキッチン、バス、トイレの設備を、どうきちんとリニューアルしていけるかにあります。共用管と一体の工事ができる専有管の改修は、管理組合の適正な計画的な取組が必要ですが、専有部の機器になると区分所有者の皆さんへの動機づけが必要になってきます。そして、十分すぎるほどの準備の時間も必要です。

「管理組合は専有部には触れられない」正しいようですが、実は、専有部に対しては「必要で区分所有者にとって有利になり得る情報をきっちりと提供すること」が重要になります。そして、選択をしてもらうことです。専有部でも劣化対応を行わなければ事故につながるものはできるだけ一体で、管理組合が主導して行われなければなりませんが、やはり各区分所有者の権利と利益、そして選択の自由は、他の区分所有者に損害を与えない限りにおいて尊重されなければなりません。
大変ですが、黙って先送りしていてすむことではありませんね。

マンション管理では、大事なのはいつでも相談に乗ってもらえる専門家（できれば外部がいいですね）がいる事です。でも、誰がいいのかわからない、こんな時には近くのマンション管理士に、というのも選択肢です。

9月16日（日）建築・設備問題研修会、開催します

高経年マンションの給排水管等の設備の問題、結構大変です。

専有部、共有部の区分と取り扱い、専有部の室内立入工事の問題、素材と工法等の工事実施時のことに視点が向きがちですが、マンションを長持ちさせるには、マンションごとのビジョンを持った計画的な対応が必要になります。この工事もついコスト重視で「現状維持」とか「最低限」とかを考えることが多いのですが、住環境に直接かかわる問題なので、やはり現在の生活に会った最適な環境を作る必要があり「ランクアップ」は必須であると思われます。そうしないと、長期的に見れば人が住まなくなり、価値も大きく下がってします。

また、マンションの修繕工事、共有部分だけをよくしても、各戸の専有部分もちゃんと改修できなければ80年マンション、100年マンションにはなりません。高齢者のわがまま「自分の生きているうちだけ」は絶対許してはいけないのです。どう考えていくべきか…

ということで、千葉市でのセミナーのご案内です。

9月16日（日）　13：30～16：30、　千葉市中央コミュニティセンターにて
第21回建築・設備問題研修会　（千葉市マンション管理組合協議会主催）

テーマ　：　マンション長寿命化のため、配管、配線類更新の考え方と管理組合の進め方
講師　：　関東学院大学名誉教授　山本　育三　先生

参加費（資料代）　：　300円　（非会員のみ）

です。
参加しております日本マンション学会の研究委員会で日頃からお世話になっております
山本育三先生の貴重なお話をうかがうことができると思います。
（本研修会では企画、運営にかかわっております、よろしくお願いします）

詳細、申込等は、以下リンクより…
http://chibasi-mankankyo.a.la9.jp/index.html