9月16日（日）建築・設備問題研修会、開催します

高経年マンションの給排水管等の設備の問題、結構大変です。

専有部、共有部の区分と取り扱い、専有部の室内立入工事の問題、素材と工法等の工事実施時のことに視点が向きがちですが、マンションを長持ちさせるには、マンションごとのビジョンを持った計画的な対応が必要になります。この工事もついコスト重視で「現状維持」とか「最低限」とかを考えることが多いのですが、住環境に直接かかわる問題なので、やはり現在の生活に会った最適な環境を作る必要があり「ランクアップ」は必須であると思われます。そうしないと、長期的に見れば人が住まなくなり、価値も大きく下がってします。

また、マンションの修繕工事、共有部分だけをよくしても、各戸の専有部分もちゃんと改修できなければ80年マンション、100年マンションにはなりません。高齢者のわがまま「自分の生きているうちだけ」は絶対許してはいけないのです。どう考えていくべきか…

ということで、千葉市でのセミナーのご案内です。

9月16日（日）　13：30～16：30、　千葉市中央コミュニティセンターにて
第21回建築・設備問題研修会　（千葉市マンション管理組合協議会主催）

テーマ　：　マンション長寿命化のため、配管、配線類更新の考え方と管理組合の進め方
講師　：　関東学院大学名誉教授　山本　育三　先生

参加費（資料代）　：　300円　（非会員のみ）

です。
参加しております日本マンション学会の研究委員会で日頃からお世話になっております
山本育三先生の貴重なお話をうかがうことができると思います。
（本研修会では企画、運営にかかわっております、よろしくお願いします）

詳細、申込等は、以下リンクより…
http://chibasi-mankankyo.a.la9.jp/index.html

（先週は）第37回北団地夏祭り

シリーズものを書こうとして、少し休んでしまいましたが…
この続きは次回以降にして、18日、19日の恒例の「北団地夏祭り」について

18日（土）、19日（日）わが、稲毛高浜北住宅（高浜北団地）では、恒例の第37回北団地夏祭りを開催しました。高齢者が増えてきた団地では、2日間フルに利用した夏祭りを団地だけで催行することが少し重くなりつつありますが、多くの住民の皆さんには、これがかわいい孫たちが団地に戻ってくる大事な行事であることには変わりありません…。

私は、今年も実行委員の一人として、2日間本部の進行係として、マイクを握り、神輿にも参加、2日目夜にはかなり参ってしまいました。（年のせい？）

と言うことで、書くよりも写真をいくつか…

　　　　　　　　　　　（山車と出店の風景）

　　　　　　　　　　　（進行係、これを2日間とも）

　　　　　　　　　　　（恒例の神輿巡行では）

　　　　　　　　　　　（抽選会の司会です）

　　こちらは、また来年もこの時期に開催予定です。

マンション管理への参加意識の低下（高経年マンションの悩み）②

築30年～40年の高経年マンションの人材不足の問題を、最からの区分所有者が皆さん年を取ったから、「そのメンバーの中のまだ元気な人でどうしても役員をやらなければ、管理のための諸作業も管理費コスト削減のためにできるだけ自分の手でやらなければ、最近の若い人は積極的に管理に参加してくれないし、顔も見えないから…」、よく聞こえてきます。その意気込みは素晴らしいことですが、あと10年後、その方針は続けられますか？

多分難しいですよね。この話をすると、一言帰ってきます。「その時の区分所有者で自由に決めてやればいいのだから、そこまで責任はないよ」、多分言われる方は善意で言われているのでしょうが、大丈夫でしょうか？少し考えれば、不安ですよね。でも「人材不足だから仕方ない」と多くの役員の方は納得してしまっています。少し気にする人は、次の役員の人員がいない、どうしよう、と募集しても実際誰も手を挙げなくなって悩んでしまう。これが現実でしょう。

「高経年マンションの区分所有者、居住者は高齢者ばかりしかいない」というのは本当でしょうか？もちろん該当するマンションは「０」ではありません。ですが、多くの築30年以上の高経年マンションでは、入居者を調べてみればわかるはずですが、おそらく当初分譲からおられる区分所有者は全体の半分以下、１／３位のところが多いと思います。途中から入居された方には、実際には若い世代の人の方が多いと思います。また、古くからおられる方でも、まだ同居（近居）されているお子さまもそれなりにおられるともいます。ご家族も含めた区分所有者という目線で見れば、結構若い世代の人も多く１／２かそれ以上になると思います。でも、お年寄りの役員さんの顔見知りの人というう点では若い人はいないという答えになってしまいます。管理の中心となるべき「後継者」ということでは、確かにすぐ次期からやれる人は少ないでしょうが、将来の候補者としては結構な数おられるはずです。そう言っても「今の若い人は忙しいし興味がないから…」と逃げてしまいます。これが現実ではないでしょうか。

「後継者」の問題は、いま多くの中小企業でも問題になっています。これは、多くの場合創業者の頑張りすぎで、次世代の経営ができる人材を、多少コストと手間をかけても養成してこなかったことが主因です。本当に継ぐべき子供も若い従業員もいないという会社もあります。が、これは適切に人の採用ができなかったからです。でも、一般の企業では廃業も、会社の売却もある意味簡単にできますね。高経年マンションも「役員のなり手不足」の要因は同じです。「分譲時入居世代の頑張りすぎ」がそうでしょう。「マンションは違う」というのは、もちろん「営利目的ではない」ことですが、後継者がいないという問題に関していえば、この点は関係ないと思います。もっと重いことで、簡単に廃業（解消）できない、当然売却はできない、もちろん破産も選択肢ではないですよね。そうです、「誰かが経営を続けていかなければならない」という点です。で、安易に外部のそのマンションをよく知らない人に任せられますか？

マンション管理の「後継者」の養成、実はコミュニティの問題そのものです。当然1年2年でできるものではありません。では「高齢者の役員」の皆さんが自覚すればいいだけでしょうか？そうかもしれませんが、今まで10年20年できなかったことがそんなに簡単にはいかないでしょう。居住者の世代や意識の多様化も進んでいます。多くの高経年のマンションでは差し迫った問題になっています。
そうです、「発想を変えること」と「外部のいろいろな立場の力を借りること」が必要でしょう。「今まで通り頑張る！」と意地を張らず、冷静、柔軟な姿勢が必要でしょう。そうすればきっと若い世代の人達も気づいてくれると思いますが

ということで、次回は少し具体的に…　　　　　　　　　＜では、続きを…＞

マンション管理への参加意識の低下（高経年マンションの悩み）①

高経年の昭和の団地を中心に、役員のなり手不足、総会参加（委任状を含む）率の低下、気が付かないうちに進行しています（悩んでいるマンション（団地）も多数です）。
確かに、区分所有者（居住者）の高齢化は進行しています。ですが、若い区分所有者、あるいは区分所有者の家族など、実はまだ結構、住んでおられるようです。実数としては子供を含めると50%くらい、少ないマンションでも１／３以上と思います。でも彼（女）達は確かに役員に手を挙げたり、団地の中の活動に積極的に参加している例は少なくなっているのが実情だと思います。

「昔の新規分譲時にはお年寄りの区分所有者はほとんどいなかった。だから忙しいのに自分たちが頑張ってこの団地を作ってきたんだ、今は、第1線を引退したので時間ができた。体が動くうちは頑張るよ」今の団地の高齢の役員さんたちは口をそろえます。「前から、建替えは難しい、この団地は70年、80年を持たせる計画は立てている、大丈夫だ。」とも。でも、実際これでいいのでしょうか。実際に話を伺えば、家庭は年金収入が中心の高齢のご夫婦2人、お子さんは新しいマンションを買って独立している。この団地の管理費用は子供に負担はさせたくない。10年後はもういないだろうな。と一方では平気で話されています。これで、これから30年から50年の長期の計画を、何を目指して実行しているのでしょうか。本音は「現在の費用負担と労力の負担を押さえつつ現状維持を目指す」でしかないことが多いとしか言えません。そうするとどうなるか？

建物は80年いや100年維持できるかもしれません、が、現在の生活環境にマッチしてない住宅、特に若い世代が積極的に住み続けたいと思うでしょうか。そうです、冷静に考えれば、住みたい人が少なくなれば必然的に空家は増え、資産価値は下がり、居住するのは他に移れない人だけになってしまいます。地方の限界集落をみればわかりますよね。そう、所有権の実質放棄です。マンション（団地）では結局最後に残った人たちが、大きな「負担」をすることになります。そして、その「負担」は今の法律等の枠組みでは、将来の利益につながることもなく、また、逃れることもできないものなのです。

では、どうしたらいいのでしょうか？？　　　　　＜次回へ＞

3月頃～6月、会計担当の役員等として管理組合をはじめ、いくつかの会計事務の処理、報告等で目が回っていました。
「決算」は重要だし、「これが丸くおさまると安心」ということは理解されている通りです。
ですが、どこでもというわけではないでしょうが、どうも担当以外の役員（理事、監事）の皆さんが、「会計のことはよくわからない」という姿勢を取られることが多いように感じられます。まあ、やっていることが株式会社じゃないので収益のことは考えないで済まそう、ということで、とりあえず納得できないところがあっても来年度に送っておこう、とか、今年度は担当の予算を余らせたので十分に成果があったと強調する、とか。そして、監査では、預金等の残高のチェックと、支払証憑の確認だけで終わってしまう。そして、総会に流せば、現金主義と発生主義の理解もないまま、通常は承認されてしまう、ということから、一つ二つ手続的に根拠のあまりない難しいコメントを残して「仕事をした」と考えているようです。
団体として、組織として、マンションとして、「持続」と「長期的に将来の費用等の負担を抑える」ことが重要なのに、これでいいのでしょうか。考えさせられてしまいます。
管理組合などでは、一般的に長期の収支計画を立てれば大きく不足することが多いでしょう。そして、収入増加要因はあまりありません（基本的に管理費等の値上げになることから消極的になりやすいものですので）。これを戦略的にするのが会計担当者の仕事であって、そこで最も大切になるのは「予算」であって、計上の根拠となるのが前年度決算の内容なのですが。役員全員、もっと考えて（会計の考え方の基本がわからなければもう少し学んで）ほしいです。マンションであれば、役員だけでなく区分所有者の大半がそうあって欲しいのですが。そうしてはじめて、マンションの居住者全体に「夢」が生まれ、将来の資産価値の維持向上が図れるのでしょうから。

6月18日の大阪での地震、1週間が経ち、被害の全貌が見えてきました。
被災された方には心よりお見舞い申し上げますとともに、被災されなかった方にも、
仙台や熊本、かつての神戸とともに、マンションの震災対策、見直す機会にしてほしい
と思います。

今回は地震の規模のこともあり、マンションについては多少ひびが入ったり
エキスパンションジョイントの落下等がみられるものの、
致命的な事例は無いようです。ガスとか水道とかのライフラインについては
事情は異なるところがありますが。

今回は、発災の時間が出勤時と重なり、エレベーターの停止による
閉じ込め事例が多く発生していました。幸いにも当日の午後までには
閉じ込められた皆さんも外に出られたようで（エレベーターそのものが当日中に
復旧したわけではありませんが）まずは大きな問題にならなかったようです。

マンションの震災対策、必要性はわかっていてもあまり進んでいません。
対策マニュアルは自治体などのアドバイスでよういされたところは多いようですが、
過去の事例でも、それが機能したという声は聞こえてきません。
多くは実権者の不在などで対策本部の立ち上げもできず、たまたま集まった
居住者の方で、被害状況の確認と安否確認を始めるも、情報の管理（整備）の
事情からなかなか把握できないで、というようでした。

震災は、過去の事例とほぼ同じことが将来起こるというものではないようです。
あくまでも過去の例は参考で、マンションでは何があっても、特に初動の対応が
できるような仕組みを作っておくことが必要です。たまたま過去の理事長経験者や
担当の理事経験者が数人在宅していればその場は問題なく進むのでしょうが、
それでいいのでしょうか。必要なのは区分所有者、居住者の皆さんで日頃から
よく話し合っておくこと、そして、刻々とマンションの状況は変化していくので、
状況（実態）が把握できる体制をつくっておくことです。そのためには、管理組合、
あるいは自治会と各居住者との間、または居住者の皆さん同士で、緊急時には
すぐに連絡を取り合える環境が欠かせません。
自分が「弱い」から使わない、できない人がいるから無駄だなどと言ってネットの
環境づくりを拒む組合もあります。しかし、まず考えることは必要ですね。
エレベーターで閉じ込められても、今は一般にスマホで連絡も取り合えます。
もちろんマンションでのルールが整備されていればの話で、そうすれば、当然
救出されるのも早くなりますね。また、仮に理事長が地球の裏側にいたとしても、
初動対応の陣頭指揮もとれるようになりますね。

まあ、自然は私たちに「考える機会」を与えてくれているのだ、と理解し、
「次」におこる事態に対応できるようにしておきましょう。今はそのための情報は
あふれていますので…

6月17日、恒例の千葉市新任役員研修会でした。
今年は20以上の組合から50名以上の参加がありました。

気になるのは、新任でも皆さんかなり先輩の方がおられるようで、
役員の人選にはかなり苦労されているのかなと思います。

今年も40分の時間をいただいてしゃべらせていただきました。
テーマは「新任役員の心得」（このところ同じです、が内容は刷新しています）
10分ほどのミニワークを挟んで、
管理組合の役員をやるなら　「楽（らく）しよう」ではなく「楽しくやろう」
ということ、「マンションの外に多くのネットワークを持とう」ということ、
そして「管理は素人でも、生活とマンションの所有には素人と言って逃げることは
許されない」と…

それから、中小企業経営とは違ってマンション管理はM&Aで逃げられると
いうものではなく、継続するためには「後継者の育成」が重要になると。
高齢化は進んだといえ、高経年マンションでもまだ半数ほどの住人は
若いはず。なのに顔が見えないだけ。そして「区分所有」の意識（権利と義務）に
あまり興味がなくなっている。まあ、当たり前な話で「教わったことがないから」
長年マンションを引っ張て来た役員経験の皆さんが子供世代に苦労は
かけたくない気持ちはわかるけれど、苦労を知らないことが将来どうなるのか
ちゃんと考えて欲しい。
このようなことを話してきました。

マンションを持つことは、「夢」を持つことでなければ、
「不安」だけ考えていたら必ず「不安」が的中してしまいます。
そんなことがないように
「管理」には、柔軟な発想と、前をそして上を向く姿勢が大切です。