高経年マンションの持続性について①

 高経年で居住者が高齢化したマンションの

今後の「持続」というか「継続性」の問題が次第に重くなっています。

建物設備の健全な維持の不安、役員のなりて確保、

高齢者の見守りや居住する子供のケア、

そして災害時の対応など、一番大きいのは維持費用の負担の増大…

このあたりの2～3つに当てはまるようだと、

今問題になっている「管理不全マンション」あるいはその予備軍と

なってしまいます。

ただ、多くのマンションでは、このような課題について

任期が1～2年の理事会で、一つづつをそれぞれ別の課題として

捉えて論議したり、あるいは、管理会社の提案を待っているだけだったり

という状況になっています。また、費用負担の問題については、

ただそれぞれの区分所有者の問題であって、管理組合では

一定割合の区分所有者にとって無理な負担であっても

ただ値上げの総会決議を通しさえすれば、と安易に考えています。

多くの管理会社も、この方向に走る管理組合を後押ししているようです。

そして、ここの区分所有者のみなさんも、多くが、この傾向を

仕方ないものととらえているようです。

この結果は、たとえば、築40年を越えたマンションで、

窓サッシの更新工事をペアガラス化で計画する場合でも、

この提案の際に、

「うちのサッシはまだ壊れていない、高額の費用（戸あたり100万円程）を

負担して、全体の工事は必要ない。お金があるのなら修繕積立金を下げろ」と

大声で言ってしまう区分所有者もかなりの数でみられるようです。

そして、これが怖くて、その時の理事会が、管理会社が

ひるんでしまっていることもあるようです…

ですが、こういうことを言っている方の部屋でも、

サッシの劣化は進んでいて、閉じていてもなんとなく隙間風が入って来たり

強風が吹けばカタカタと音がしたりしているのです。

ただ、開閉は（重くても）できて、出入りにも支障なく、

というだけという実態だと思います。

ただ、そのマンション内の一部の部屋では、サッシの状態が

もっと深刻になっている場合もありますし、残念ながら、

築50年前後になれば、かなりの部屋でサッシには不具合が出てきます。

その時になって工事をすればいいって、

ほぼ全部の部屋で具合が悪くなるまでは、それは70年～80年と

かかってしまうでしょうし、

いま70歳代の居住者が、「20年後にサッシを快適にしますから、

毎月1万円づつ積立金を積みましょう」って言われても、当然に

賛成なんかしてくれませんね。

でも、こういう問題を「うちのマンションにはないこと」

として、毎年の理事会が申し送っていく体質があるからこそ、

そこには、「役員なんかやりたくない」「どこかいいところがあったら

賃貸でもいいから引っ越そう」とか考える区分所有者が増え、

そして、全てを管理会社のせいにして逃げようという雰囲気になるのです。

こんなマンションに「長寿命化」と言っても、

近い将来にそこに住む人がほとんどいなくなることくらい

容易に考えられますよね。

こういう問題について、これから何回か、書いていきたいと思います

高経年、人口高齢化マンションの現実？

 最近の訳が分からない忙しさで、3カ月ぶりにやっと投稿の時間を作ることができました…

ここ数年、いろいろと高経年の、区分所有者、住民が高齢化していると言われる

郊外型団地の「長寿命化」の問題にかかわっています。そして、長く続くコロナ禍の

影響もあり、この団地の問題の複雑さがより実感できました。

最初は、建物設備の問題からでした。そして、その維持費用の高騰、

バブル崩壊以降の景気の停滞、それに加えての少子高齢化の進行…

そして近年は「合意形成」の課題がクローズアップされています。

数年前には、マンション管理の世界には「コミュニティ」は無縁なこと。

財産（換金できるもの）の管理には人の心はいらないというような

私としては「愚説」と感じるような話がまかり通っていましたが…

もちろん、この話には説得力はありました。しかし、それは、上記の

様々な課題を、それぞれ別の課題として、別の人たちが論じてきたということに

現実との乖離を生む原因があったと感じます。

例えば、これが一つの（事業）会社だったとしたら、

営業（販売）と仕入れ、経理と、管財、そして人事が、全く独立して、

同じ「コストカット」に挑んだとしたら…

そして、それぞれの担当役員が決裁権限を持っていて、それに従って

社長が事業方針を決裁したら？

これが数年続いたら、きっとその会社は間違いなく潰れてしまいます。

それは、…

基本的に、収支バランス、というか事業全体においての

事業の収支の連環の中で、そのコスト負担の必要性を考えないといけないのに、

個々の課題だけを捉えたら、そこには、結果的に、人件費の高騰と

人手不足と、仕入れ価格の上昇と、売り上げ不振に、多分陥ります…

まあ、これは、基本マクロ経済学と、経営学（基本的には総論）を眺めれば

自然なことです。

マンション管理の世界では、もちろん営利企業ではありませんが、

人の「経済的な」組織であることは、一般の企業と変わりません。

そこで「個人（一人ひとりの区分所有者）の利益」を追求して、

物事を「分権化のルールの下で決裁」し、そして、中期的（3～5年）にも

その時の権限者（管理者＝理事長？）は責任を問われない、とすれば、

その呼応経年のマンション（団地）はどうなるでしょうか？

答は簡単ですね、10年ほど先には、「痛みを伴う解消」を

論じないといけなくなってしまいます。

まあ、個々の区分所有者がどういう行動を取ろうとするか、

まあ、沈みゆく豪華客船と同じです。もちろん救援はありません…

その中で、生き残るにはどうすればいいのでしょうか？

これは、30年前から日本の各地域の古い村落が経験してきたことを

参考にするしかありません。郊外のマンションは、

ただ、30年ほど遅れているだけです。そして、もっと悲惨なのかもしれませんが…

もちろん、これは、以前、かの松本先生のご主張の延長にしか過ぎないことですが…

先日の、マンション学会（WEB大会）で、発表の機会をいただき、

その記事を、新聞に取り上げていただきました。

管理組合のリーダーたちの平均余命を超える、ずっと先の期間の

マンション（団地）の在り方を、「合意」することは、実は、

きちんとした「組織の利益」を考えられないと、本当に難しくなります。

でも、残念ながら、将来、悲劇になっても、もう「決めた人」の責任を

追求はできません…

多くの高経年団地にお住いの皆さんが、この罠に落ちないことを

お祈りします。

老朽化かビンテージか？高経年マンションの将来

 前回、滋賀の老朽化マンションの行政による代執行の完了について触れました

確かに、アスベストの問題はあったかもしれませんが、

築40年以上のマンションでは、決して他人事ではありませんね

40年以上の高経年マンションに住む人たちの「高齢化」は

間違いなく進行しています。特に区分所有者の高齢化（65歳以上の割合）は、

余程立地の良いマンションでなければ、単純に経年数に％を付けたより

多くなっていると思います

一方で、「このマンションは80年は建替えせずにしっかりと維持していこう」と

例えば総会で決議したとしても…

70才の区分所有者でお子さんはもう独立し、自分の居を構えている、としたら、

この区分所有者の人は、現実に自身のマンションの40年後の姿を

思い描き、そして、何かを期待することができるでしょうか

当然、「あと10年から20年ここに住めれば…」ですよね。

そして、そこが空家がポツポツと出始め、売り物件がなかなかまとまらない

という状況になっていたら…

正直その区分所有者にとっては、「正直30年先はどうでもいい」でしょうね

さらに、年金受給の方も増加していますが、

その方々の収入は、当然に「現役時代の6～７0％あればいい」ですね

まだ働ける方は、それなりに時間とお金がありますが、

少々体が弱ってきて、あるいは一人になって遺族年金だけでとか

そうなった時の生活の設計はどうなるのでしょうか…

単純に「修繕積立金の値上げ」には反対、一時金は「払えない」の一言ですよね

この状態で、これからお金をかけて、「窓サッシを更新しなければ」

と言っても可能でしょうか。もちろん、前に作った長期修繕計画には

折り込んでありますよ、5年後に戸あたり50万円の一金で、とか…

ということで、この実現は可能でしょうか？

確かに、「お金を借りてきて実施する」という選択肢はありますが、

そのあとの修繕積立金の積立予定が、返済をまかなえるだけなければ

現実には工事の実施は不可能ですね

そして、これをいくつか繰り返したら、

残念ながら「管理不全マンション」の仲間入りですね

それも間違いなく、多くの高齢の区分所有者の皆さんが生きておられるうちに…

最悪は、危険建物として行政の行政代執行による撤去

区分所有者の方々は結果路頭に迷われることにも…

さて、これを避けるためには、

マンションで、自分たちがちゃんと話し合って、責任を持って

「管理」を行わないといけません。「楽（らく）」ではなく「楽しく」

そして、20年後30年後でも、少なくとも「流通ができる」

マンションとして維持しないといけないのです

そうすれば、処分もできますし、採算を見込んで、

既に自分の家を持たれているお子さんでも、引き継いでくれるでしょう

では「そのためには何が必要か」と言えば、

「合意」とは言いますが、現実には「将来の財源」の確保以外にはないでしょう。

資金のメドが立てば、「健全な維持を行うための改修工事」への合意は

容易にできますが、もし不足額が大きければ…

「幻」ですね…

ここでどのような考え方が必要になるのかは

次回の記事で書きたいと思います。

老朽マンションの終末 ～不都合な現実～

この半年…
コロナ問題の中で、どうマンションの管理をしていくか、
どう管理組合を運営していくか…
役員でない人も、自分のマンションは大丈夫だろうか…
と、いろいろとお気遣いされてこられたことと思います

でも、コロナ禍に無事に耐えられたとしても…
数年前から言われている「管理不全」マンションの問題は、
消えてなくなったわけでも、
このコロナ禍が収束するのを、立ち止まって待っていてくれるわけでも、
もちろん、何もしないでマンションがリニューアルされることも
当然、ありませんね

「まだ『管理不全マンション』じゃないから大丈夫」
ではありません。前にも書きました。
『管理不全マンション』と言われるようにならないよう、
しっかりと管理して行かないといけません
でもお金をかければいいわけではありませんね

そして、「築１０年だから関係ない」ということでもありません
あと２０年ほどしたら、立派な高経年マンションですよね
そして、多くの区分所有者の皆さんが、年金生活者と
なられるのでしょうね…

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ということで、一つ、不安な記事がありました

今年の始め、滋賀県で、一棟の老朽マンションが、
行政の代執行として解体されることになった、と…

そして、先週のことです
この行政の代執行（解体工事）が完了した、ということです

https://news.yahoo.co.jp/articles/2f516847ddb748b5514c636de547c8149f70ea1f

滋賀県の９戸のマンションでした
１９７２年築（築４５年超）、鉄骨造り、３階建
十分な手入れがされず、住む人もおらず
危険建物として指定され、行政からの撤去勧告を受けていたとか…

お分かりかとは思いますが、
解体勧告を受けたからと言って、簡単にはいきません
区分所有建物ですから、「解体」（＝解消）は全員の合意が必要で
その費用は、露出のアスベストがあって…、ということもあり、
当初から１戸あたりの費用負担の見込みは １０００万円以上…
もちろん、売却広告を出してもこの物件は誰も買ってはくれませんね

そうです。結果として、この行政の代執行に至る以外の方法はなかったようです
多分、この区分所有者だった人たちには、
「最悪」の結果だったのですが…
（もちろん、全国でもこのような前例はなく、
このマンションの所有者の皆さんにもイメージは湧かなかったのでしょう）

でも、戸建てだから大丈夫、というわけでもありませんし、
今のマンションも「売り抜ければ」と、安易に考えてもいけません
現在、「住宅」は余っていますし…
今後の少子化傾向も収まる見込みもありませんし…

この記事によると、結果として掛かった費用は１１，８００万円、
１戸あたりでは、１，３００万円以上、
解体費だけでですが、多分、地価もそこまで行かないでしょう
これが、自治体から各戸の所有者だった人に請求されるそうです

もし、皆さんがこの物件の所有者だったら…
（もちろん、この年数ですから、自身で買われたのでは
なかったかもしれませんが…）
どの様に対応されるでしょうか、一度考えてみてください
（もちろん、結果でなく、１０年前に…、ということも含めて…）

とりあえず、今日はこのあたりで…

マンションの管理とコロナ禍問題⑦

コロナ対応も早半年ですね…

緊急事態宣言解除からはや1か月、
町には賑わいも戻ってき始めた感じもしますが

マンションで生活されている皆さん、
生活のスタイルに満足し、安心できる様になられたでしょうか…

3月から4月、どうにか感染しないようにと…
会議やサークルの活動は止め、共用施設の利用を禁止し
でも、これなら安全だろうという保証もない、
落ち着けない毎日だったと思います

一番怖かったのは、マンションの中に感染した人はいないのか
という不安で、エレベーターにも乗りたくない日々で
中には、管理会社に日常の清掃も取りやめとか…
それでも自宅に籠ることが一番と信じて…

その不安も、すぐになくなるはずと…

で、皆さん、いかがですか…
短い時間だったかもしれませんが、人のつながり、
地域のコミュニティを否定して…
「安心」「快適」な生活が遅れたのでしょうか…

マンションの中の、組織の意思決定、情報の交換
ちゃんとできていたのでしょうか。
でも、国も地元の行政も、これを「禁止」したわけではなく
すべて、「不要不急」のものは「自粛」してください、
そしてその判断は「自己責任で」でした。
その一方で、近隣での感染者発生の情報は秘匿されつつ
もし感染者があれば、消毒等はその建物の管理者で判断して
行ってください。でした…

そうです。必要な「会議」は開催し、感染者の発生状況等は
行政と折衝して何とか得て、管理組合で必要な対応を
することが求められていたのです。

そして、今一番の課題は、日常の活動の「再開」です。
現実に、新たな感染者は発生し、
一方で、テレワークも限界、多くの業種で収入も低下して
苦しんでおられます。「密」のみが感染の原因でもなく、
思ってもみなかった（経路不明の）感染も怒っています…
まあ、昔からの感染症と同じことです。

まずは、会議、会合、これは、積極的にWEBを活用して、
もちろんできない人には配慮して（「出られない人がいるから
議決は無効」とか言ってられないです）
自分のマンションの「合意」のスタイルを作らないといけません…

コロナ禍の中での生活を続ければ当然生活が破綻します。
収入の問題だけではありません。
新たな生活様式と言っても、それは「自己責任で」です。

必要なことは、マンションの中で、地域の中での
コミュニケーションの手段の確保です。
ネットで飛び交う「一番…」をまねるだけではいけません。
それは、物事を一面からしか見ていないからで…
そこから結果としてフェイクが生まれてくるのです…

よく考え、手段を選びながら近隣との適切な距離を持ちつつ
心地よい関係を続けること、
まあ、一人だけで考えず、相談できるところも
ちゃんと持っておくことですね…
残念ですが、人は一人で生きられるものではないですから…

マンションの管理とコロナ禍問題⑥

緊急事態宣言は全国で解除されました。
そして、人も、社会も、経済も少しづつ動き始めました。
人と経済はこの2か月間いろいろと論議されましたが、
こと「社会」については「距離」以外では何も話題がありませんでした。
おかしいですよね。本当は感染防止にも、ここが一番大切なことなのに…
地域の、そしてマンションでの適当な連帯感と安心感があってこそ
こういう感染症も克服できるのですから…

で、本題です。
こういった感染症問題とか、地震、水害などの危機の時に、
どう、マンションの管理組合や地域（団体）として、
メンバーの情報共有（当然「正しい」ものです）や、
合意形成、適正な作業分担を決めていくのでしょうか。

手段は、いろいろ提案されています。
LINEを使った連携、テレビ会議、など
今回、確かに相当普及したようです。
でも、まだ多くが書面会議による意思決定と掲示板での伝達を
メインにやられているようです。

もちろん、マンション管理組合の総会でも「ちゃんとやったよ」と
言われるところは多いでしょうが、
今年は、理事長と次年度の候補、それに役員等数人で開催し、
議決権行使書ベースでの成立での少人数参加の形でやられたところが
多いと思います。
もちろん、日ごろから住民間のコミュニケーションがしっかりと
取れているところでは、1年くらい別に問題はないでしょうし、
役員のみなさんとかの信頼も傷つかないとは思います。
でも、これは「審議」ではなく「採決」だけですから、
十分な事前の広報とかの活動がなければ、
法的には十分でも、組織の中では意味をなさないものになりかねません。

総会では、さすがに、マンションの理事会や管理会社提案で、
規約の改正（軽微なものを除く）とか、
長期修繕計画の見直しを、まあ住民説明会も（コロナで）開かず、
この少人数総会で決めたというところはないでしょうけれど、

もしあれば、将来、大変なことになるかもしれません。

理事会など、本当に審議、意見交換が必要な会議は
1～2回は流してもいいのかもしれませんが、
いくら会場が取れない、出席したがらない人が多い
とか言って、ずっと流して、業務を管理会社や、
理事長の専決で続けていてはいけません。
決議は？
全員のものが揃うのであれば、書面決議もできますが、
これは「決議」であっても「審議」ではありません。

ここでは、テレビ会議（WEB会議）が一番手ごろなのでしょう。
LINE、ZOOM、SKYPE、…
有料のものならもっと機能や効率の良いシステムもあります。
これらの会議システムは、ホスト（議長役が多い）は
それなりに大変ですが、参加するだけの側なら簡単です。
スマホ一つでもいいですから。

ても、ここでも、自分では参加したことがないから、
とか言って抵抗感から実施に反対したり、
実際に操作ができず入れなかったりで、
結構うまくいかなかったりするようです。

このテレビ会議ですが、別に必ず一人が1台の端末を
持つ必要はありませんし、操作が全くできない人が
加われないというものではありません。
そこは工夫次第で、
会議室に数人いて、プロジェクターで映像を
写しながら（ここでは端末は2台以上と考えてください）
一つで、ミュートにして全体を映し、もう一つの端末は
回して、発言用にするとか、
そして、会場に出られない人は、それぞれが端末をもって参加
（もちろん、どこかに2～3人集まって1台でも…）とか、
とりあえず、みなさんの声が同時に参加者全員に届き、
できれば顔（存在）が見えていればいいのですから

そして、これは、地震などの災害の際にも（通信機能さえ確保できれば）
相当に有効なものです。マンションだと物理的に数日帰ってこられない
という人がいても、少なくとも合意形成を止めずに進められるわけですから

そして、重要なことは、
「災害になったら使うんだ」といって途中一切忘れてしまうと
必要な時にトラブルになりますので、年に数度はテストというか、
オンライン飲み会でもいいので、適宜つないでみておくことです。

もちろん全メンバーでの必要はありませんが、全メンバーが自由に
テストをして、いつでも参加できるようにしておけばいいのです。
もちろん、画像だけではなく、年数度でも実際に顔を合わしておくことで
よりスムーズに動けます。
まずは、マンションで、団体で、心がけてみてください。

ということで、このテーマ、あと1回位でしょうか…

マンションの管理とコロナ禍問題⑤

今まで書いてきたこと…

コロナ禍で、
感染が広がることを防ぐために、
できるだけ接触を避けることが求められている。
ただ、ウイルスは簡単に消えてなくなるものではありませんので
この対応をいつまで続ければいいのかわからない。
もちろん、家の中にずっといれば感染しないわけでもありません…
耐えられる期間にも限界はあります。
更に、特定警戒地域では、現状解除見込みも立っていません…

また、マンションの管理や、地域のコミュニティ
色々と課題は発生してきます。
顔を合わさないでも済むものはいいのですが、
そうでないもの、課題を先送りすればすむものではないのです。
特に地域内の問題だと、
現実には、課題を先送りしたことで、
重大な局面になるとしたら…
その責任は国にも行政にも、三密を無くそうというお医者さんも
誰も責任は取ってはくれません。「解決」もありません。
そして、それで放っておいていいわけではありません。

国も行政も言っています。
「不要不急の外出は避けてください」
「不要不急の会合は取りやめてください」
「不要不急」って誰が決めるのでしょうか、
そうです、自分たちが判断するのです。そして…
必要な会合は開いて、必要な共同作業もしないといけないのです。
その「決めるため」の機能は動いているでしょうか…

実は、この機能が動いてないと、
このコロナにしても感染のリスクは減っていかないのです。
たとえ、今感染していないとしても、
ただ、耐えている時間を引き伸ばして、不安を高めているだけなのです。

これは、日ごろから、近所の人、同じマンションの人、
もちろん全員とでなくてはいいのですが、
ちゃんとしたつながりを持っていたら…
そして、メールでもスマホでも、意見交換ができていたら…
すぐにでも、顔は合わさなくても、
情報を交換し、やるべきことを決めることはできます。
日頃から、周りの日を信じられなくて、
あるいは「めんどくさい」と感じて、
この関係を作ってなかった人だったら…
当然に、正しい情報も、必要なサポートも、手に入りません。

確かに、こういう時に、この人たちは、
突然に、管理会社や、組合の役員や、あるいは行政に
クレームだけ言ってきます。
でも、残念ながら一切応えてあげることははできません。
そして、そのまま時間がたてば…
マンションも、地域コミュニティも、必ず壊れてしまいます。

昨年来の水害の報道などでの映像を思い出してください。
あの時に、家の屋根に一人取り残されて…
でも、今感染症問題では、
あの時のヘリのようなものはありません。
正しい情報がなければ、何年も人との接触を断ち
耐えていかないといけなくなるかも知れません。
将来、生きていればテレビの取材があるかもしれませんけれど…


そして、まずは、日ごろから
マンションでも地域でも、近くに住む人たちの
何人かと、そして、その役員の方の1人以上と
何らかの交流を作っておかないといけません。
もちろん、顔を合わせて、面白くない会議をやること
とは違います。LINEの友達でもいいです。
でもお互いが見え、その接点や話している内容が
広く一般に公開されてない状況でないといけないのです。
そう、メンバー間で正しい情報が保てる関係…
これが、必須です。親密さと信頼感ですね。
ちゃんとありますか？

そして、それがいくつかつながることで、
その地域のほぼ全員をカバーする。地域の役員さんの腕しかありません。
マンションの管理会社ができるものではありません。
もちろん国会議員だって…

この環境があることで、WEB会議の合意形成も、
自宅回りの清掃も、必要なことは手分けをして、
最小の負荷で環境を維持して、決めなければいけないことも
満足かどうかは別としてとりあえずはまとめておくことができるのです。

書面での意見交換は、正しく決めることはできません。
掲示は？、当然に一方通行です。
その中で、WEB会議については、今は、正式な会議として
常識的に認められています。ただ、物理的に参加できない人が
居なければなのですが…

この具体的な手法などを、次回に…