豊かなマンションライフのイメージ（管理不全への不安の払拭④）

マンションは「区分所有」という一つの所有関係です。ですが、日本の現状でのストックは650万戸以上。もはや「特別な」所有関係ではありません。そして、マンションの建物は区分所有部分だけではなく共有部分も相当に存在します。ここまでは、マンションを所有されている方は理解されています。
ですが、権利関係についての理解が十分でないから、マンションの所有（居住）は、コストの安い賃貸（レンタル）だと考えてしまうのです。

確かに、不動産の取引（価格設定）においては、原則として建物の価格は全て、その建物の区分所有部分の価格として分けられています。共用部（規約共用部は少し違います）は原則として単独で取引されない以上、当然、そこに建物の価値の一部を割り当てることはできません。このためですが、でも、現実に共用部に価値が無い訳ではありませんよね。
そして、土地（共有）の価格についても、多くはここに分割して付加されています。土地を単独で取引することができない以上、今の日本の常識では「価値０」ですから。

この「価値０」は、単独で取引ができないからの「価格0」であって、本当に建物共用部や土地が「0円」の価値しかない訳ではなく、これが、区分所有建物の価格を作っているのだということは再認識して欲しいと思います。そして区分所有部分の価格形成のうちの結構大きな割合を占めていると思います。

ですので「共有建物と敷地の管理」という活動（管理組合の目的）は、マンションの区分所有者にとって、他人の財産の面倒な管理作業を引き受けているという事ではなく、自分の大切な財産（区分所有不動産）の価格の大きな部分を保つ（というか形成する）活動をしているという意識を強くしないといけません。そして、この「管理」を他の区分所有者を含め他人に任してしまう（いろいろな作業を依頼するということではなく「意思決定」を、です）ということは、「財産を持つ人」は決してやってはいけないことです。もちろん、この立場をしっかりと理解して、他人に「委任」するのは自由ですが、これは「他人事」ではないということです。

もちろん、立場を変えて、管理組合の役員を引き受けている人たちにとっては、マンション管理のすべての決定権を委任されているのではなく、各区分所有者の各人の意思決定（基本は多数ですが）に従って、様々な管理についての「決定」を行わないといけないのです。そして、この組合員の意向は、時とともに大きく変化もしています。昔のように、「不動産は何もしなくても価値がある」という状況ではなくなっています。安易に10年以上前の規約に準拠しようとしたり、設備や環境の現状維持だけを考えていたら「負の価値」にもなる可能性があります。

こういった認識を、区分所有者のほぼ全員が持ち、その意向に従って管理組合の役員がしっかりと管理すれば、多分「管理不全マンション」と呼ばれることはないでしょう。管理組合の役員はスーパーマンではありません、神様でもありません。別に普通の人です。特に特別な「資格」ではありません。何もしなくて組合員の多数が納得できる「提案」も「決定」もできるわけがありません。もちろん管理会社に丸ごと頼めばいい訳でもありません。

そうです、組合員全員が自分のできる範囲で「管理」に積極的に参加して（いまはネット参加も当然「あり」です）、意見交換し、必要なことを行っていく。目先の利益追求（高齢の区分所有者が「あと5年暮らせれば、あとは知らない」などと堂々と主張することも含め）や、自分だけの抜け駆けは許されない。この意識さえ保てれば、おそらく模範的な「適正管理のマンション」を実現できるでしょう。必要な情報開示と、他のマンションとの意見交換も自然にできるようになります。なぜって？「自信を持って誇れるマンション」だからです。当然ですが、役員の人材も現れてくるでしょう、そんなに負担を感じないで務まるはずですから。それでも、自信がなければ、外部の専門家に意思決定の支援に加わってもらうのも一案になりますが…

ということで、少し長くなりましたが、今日は…

豊かなマンションライフのイメージ（管理不全への不安の払拭③）

前の文章では、マンションライフは「コストの世界」ではなく、そこに暮らす、そして、そのマンションを持つことの価値を見い出して、そして、それを高めることができれば、
マンションの人気も上昇し（もちろん実現できたマンションだけですが…）、価値も上がる、というか「適正に」維持できるはず、と書きました。

もちろん、ここには、新築物件を少しでも売りたい業者のみなさんの中に、意識はしていないけれど、結果的に邪魔をしているケースが…、という現実もありますが。

たとえば、不動産を取引される方の中には、今でも「修繕積立金が安い」ことを、「いいこと」のように言っておられる方がいらっしゃいます。ですが、その方々は、そのマンションの修繕積立金の残高の開示はせず（求めず）、長期修繕計画も詳細は知らせない、というのが実態でしょう。でも、このことは、実はそのマンションのポリシーにあえて蓋をして、見かけの、現在（だけ）のランニングコストだけで物件を売ろうという姿勢だけなのです。もちろん、中古の市場では、ここの購入者の層は一次取得というか初めて住宅を買う層（少なくとも理事とかを意識して務めたことがない人たち）が多いのではと思いますが。そして、他方で、売却される方にはそれより高級な新築のタワマンなどをはめ込めれば、得られる利益は？？

でも、これが、この売買のどちらの層にも、「マンション所有」を「レンタルの延長」として、積極的に管理に参加せずとも、「上手に渡って（買い替えて）行けば理想的な生活ができる」というような「誤解」を育ててしまうのです。

たとえば、この「修繕積立金の水準」にしても、ちゃんと、「毎月の積立金額」「マンションの棟全体の積立金残高」「最近の大規模工事の実績」と、その関連、そして、そのマンションの建物設備の維持にかかるポリシーを示して、売買ができるようになれば（価格にも反映できれば）、当然に管理状況が重要な事、そして、区分所有者の管理への参加意識の重要性が、マンションに住む（あるいは買おうとする）世代の人たちに浸透し、それが、その後の安定した管理ができるマンションにつながる、と考えるのですが…

先日公表された、住宅・土地統計調査（平成30年）では、全国の空家率は13.6％（7軒に1軒）そして、空家とカウントされる条件はかなり絞られていて。田舎の戸建てに限らず、大都市近郊や都心部にもそれほど大きな差はなく分布しているようです。もちろん、賃貸、高経年の比率が高いようですが…
結果として、「長くは持ちたくない」マンションには、多くの空家が生まれてしまいます。設備的に、生活水準についてのアップデートができていなければ当然ですが…
そうです、現実にマンションの適切な管理の大敵は「空家」です。それも所有者との連絡が取りづらい…。これを少しでも避けられるようなプランなどを、これから、書いていきたいと思います。

巨大台風とマンション

先月とこの10月12日、続けて巨大な台風が首都圏を通っていきました。

運悪く、水害や停電の被害に遭われた方々には、心からお見舞い申しあげます。
強風についても、住宅に中にいても恐ろしかったと思います。

マンションは災害には強いと言われています。
確かに地震や、強風に対しては、そして経年の浅いマンションでは、
間違いなく、木造の戸建て住宅よりは強いと思います。まあ、コンクリートですから当然です。が、これはあくまでも「建物」の話です。

ただ、マンションは生活の場であって、仮に建物（躯体）が無事であったとしても、そこで普通に生活ができなければ、「ただの箱」の価値になってしまいますね。
そして、特に先日の台風では、東京近郊でも多くで浸水被害があり、そして、強風などによる広範囲の停電が発生しました。特に高層のマンションでは、その影響が大きかったと思います。

以前から、大雨で地下にある駐車場に水が入って…
ということは時々起こっていました。
今回は、「浸水」ですが、部屋の中に水が入ってきたという所はほぼなかったはずで、数時間後には水は引いて、建物の出入りはできるようになったところが多かったと思います。しかし、今回の問題は停電でした。もちろん途中の送電線が…
ということで、一体が停電し、長時間…　という所も多くありました。
イメージでは、マンションには非常電源設備もあるので、まあ、電灯は点き、エレベーターも基数はともかく、それほど困らない…
そして信じておられた方が多いと思います。

ただ、今回話題になったのは、憧れのタワーマンションです。
付近が浸水し、マンションの中にも水が入ってきました。そして、地下にあった電気設備も水に沈み、そう壊れてしまいます。
高層マンションでは、高層階に水を揚げるためにも「電気」は今や必須です。そして、命の綱のエレベーターが全く動かなく…。もちろん非常照明も時間が経てば…

そうです、高層階で、水は出ない。外に出ようとしても30階以上を階段で…
どうだったでしょうか。「階段」と言っても、目的は非常階段で普段は、1～2階の移動にしか使わない。そもそも他の階の人との付き合いはないから、使ったこともなかった、と
そのうち、携帯も使えなくなると…

たとえば、これが1週間続いたら…、まあ住まれている方は、何が必要なのかを、今回被害に遭われた方にはお分かりいただいたと思いますが、幸運にも被害に遭わなかった方（もちろん圧倒的に多数ですが）も、この機会に、一度考えていただければと思います。

豊かなマンションライフのイメージ（管理不全への不安の払拭①）

前回、単独所有、レンタル、シェアの問題について書きました。
マンションも同じで、個人財産で単独所有でないということは「シェア」をしている（あるいはその部分がある程度ある）ということです。これは、決して「安いレンタル」という関係ではなく、各人がその所有者としての管理責任を負っていて、その判断と費用負担を行うからこそ、その資産（性）を最適に生かせるようになる、ということです。

それでも、最近は「マンション」の管理の世界では、その「管理」に積極的に関わろうという意識が低下しているようです。昔（昭和の時代？）は自宅不動産を持つということはたとえ小さなマンションでも、そして中古であったとしても、「一国一城の主」として周りに誇れるものであったと思います。そして、賃貸住宅を借りるにもいろいろとコストがかかるものでした。ある意味では、「マンションの区分所有者」であることは十分な「プライド」であって、「それを維持することに必要な管理活動」に参加することの動機付けにも十分になっていたようです。
今はどうでしょうか？

新たに住宅を買おうとする人の数の減少（少子高齢化）、過剰な住宅ストック、そして、上記の時期に分譲されたマンションの高経年化（とそれに伴う維持管理コストの大幅な上昇）、建替えも（当然経済的な合理性として、戸数も増やさず、費用もかけず、40年～50年経った住宅を新しいものに建替えることは不可能ですが）簡単ではなくなっています。
マンション（を含む住宅）を所有することが生活のための「コスト」でしかない、と捉える若い世代の人が増えているようです。
それから、その高経年住宅に住んでいる多くの高齢者が、頭の中で考えていること、それは「このマンションの居室のどこまでが自分のもので、どこからが自分のものでないのか」であって、「その自分のものでない部分には、自分の生活に関係ないことだからできるだけお金をかけたくない、そこの管理活動にも参加したくない」という意識が強くなっているようです。

そうです。敷地や共用部分（の一部）を「所有している意識」が低下しているのです。それに「シェア」という関係（というか権利と義務）がよくわかってない様なのです。
その結果は？
そうです。「管理不全マンション」の入り口に立ちつつあるということなのです。でも、まったく気がついていないのです。自分の単独の所有権が及んでいるところだけは考えるけれど、及ばないところは、全く考えられなくなっているのです。（どうやっても同じだから（変わらないから）費用が安いに越したことはない、と）
そうです。共用部は、管理費という利用料を払う「レンタル」の世界に入ってしまっているのです。なぜ？
もちろん不動産価格が昔ほど高騰しないのも理由ですが（でも、これは当面帰っては来ないでしょう）、共有部を（設備面だけでなく生活環境そのものも）共有（シェア）していることの「メリット」を感じていない、そして、それを維持、向上させようという意欲が湧いてこないということです。

では、何を言いたいのか、というと…
そうです。特に「高経年マンション」に住んでいる皆さんに、そして、これから「これから有利な条件の住宅を買いたい」に人たちに、「共用部を適切に管理していること」で得られるメリットをちゃんと感じてもらうことができたら、そして、その「メリット」をイメージできたら、「シェア」のいい点を実感してもらえれば…
きっと、多くのマンションオーナーに、積極的に「管理」にかかわる意識が芽生え、これから住宅を求める人にも「夢」を提供することになるのでは…
ということです。そう、この点で高経年マンションには「長年の実績」があるのです。新築マンションがここではかなうはずがないのです。

と、意識の話ばかりしましたが、次は、少し具体的に…

豊かなマンションライフのイメージ（管理不全への不安の払拭①）

日本のマンションの戸数は650万戸（平成30年末）、そこに暮らす人は1,400万人以上（国民の12％以上？）。そして、築30年を超えた高経年と言われるマンションは、もうすぐ200万戸。安易に、負担なしで建替え？できなくて当たり前ですね。せっかく買ったマンションの住み替えも負担だし。せっかくなら、もちろん「買って」がイメージでは、
そこに長くは住みたいですね。近くの部屋の人たちとも、お互いが顔が見える関係で、楽しく、豊かに…
でも、距離が近いだけに、お互いのプライバシーも大切に…
まあ、都市生活の基本ですね。

マンションって、戸建て住宅が集まってできたもの？
ではないですよね。
だったら、費用の安い賃貸住宅と同じ？
でもないですよね。
そうです。確かに、マンションには大事な専有部がありますが、実は共用部としていろいろな設備や、相当な空間を「シェア」して暮らすという、日本の意識では先端の（でもヨーロッパなどでは数百年前から常識の）暮らし方なんですよね。
まあ、この「シェア」する社会って、日本でも明治時代以前のムラ社会では、それほど違和感のあるものではなく、人が集まって住む自然な姿のひとつだと思いますよ。

マンションでの快適な暮らし方、という点では、住宅という自分の財産（専有部）を最良の状態（環境も価格も）で維持し、付帯する共用施設や敷地などを有効に使っていく必要があります。ここには、そのマンションの区分所有間で話し合い、納得できてさえいれば、戸建て住宅なんかより、余程便利で快適な生活ができることになります。維持コストについても、おぼ同じ規模の戸建て住宅なんかよりも、特に10年、20年と経年してくれば低い水準になるとも考えます。そうなんです、「シェア社会」の典型なんです。

物や空間を「シェア（共有）」すること、これはもちろん人類が集団で生活していくため大切な知恵なんですが、この「シェア」の意味をよく知らないと、せっかくのチャンスが消えてしまいます。基本は、全員が「持ち主」としての責任をもち、その管理（使用する順番や時間を決め、そのメンテナンスに責任を持つこと）をちゃんと行うことなんです。そのために「協議」が必要になるのです。この原則がわかり「管理」に適切な参加ができればいいのです。

けれども、現実には、多くの人は「この『管理』はめんどくさい。ほっておけば（言われる費用を払っておけば）誰かが管理してくれる」と考えてしまうのです。一方で「レンタルじゃあないんだから、もっとコストは安いはずだ」と言って管理経費を削ろうとして、あるいは不具合を放置してしまうのです。その結果、「シェア」って面倒なだけで…、となってしまうのです。

マンションも同じです。生活するのも、建物設備を維持することも、「シェア」の本質を区分所有者、居住者の皆さんがよく理解してないから、「荷物」と感じてしまうのです。「one is for all, all is for one」チームでのスポーツでは当たり前の言葉ですが、どうも、普段の生活では無視しがちですね。でも、なくては「勝利」はないですね。
「マンションは、チームプレーで生活するものだ」と自然に考えることができれば、きっと、経年や居住者の年齢に関係なく、「豊かなマンションライフ」を築けると思います。

マンションが「管理不全」になったら…

以前にも取り上げましたが…

「管理不全マンション」の問題、いろいろと論議はされていますが、
なんとなく前に進んでいかないようですね。

「管理不全」って？

・建物の設備の維持管理が十分に行われていない状態？
　（多額の滞納や資金の不足も含めて）

・管理組合の組織がない、総会が開かれていない、
　　あるいは、開かれていても、規約改正も行えない状態？

・住民が高齢化し、退去者も増え、管理できていない空室が
　　増えて困っている？

このような状況になったマンションを「管理不全」というので
自分のマンションはまだここまで進んでいない。「管理不全」問題は存在しないので安心だ…
という役員の方々…

うちのマンションは、管理会社がちゃんとやってくれているから安心です。
別に管理組合（理事会）は、運営も含めて管理会社に従っていれば安心ですから…

結構よく耳にします。　　　ですが…、そうなんでしょうか？

上記にあげた状態、確かに症状は「管理不全マンション」で間違いないでしょう。
それもかなり進行した状態…
まあ、人間の病気で言えば「重篤な肺炎」や「心不全」みたいなもの…
そう、「重い症状」ではありますが、多くの場合この症状が病気の直接の原因ではありませんよね、癌があったり、結核などの肺の病気があったり、血管が詰まっていたり、感染症にかかったり、その結果、ちゃんと初期対応をしなかったからここまで進行したんだ、と言われたらしかたないですよね…
マンションの管理不全も、まあ「マンションの…」をつければ同じです。

不幸にして「管理不全マンション」と言われる状態になったら？
症状に対しての特効薬はない、というか、期待しても仕方がありません。

総会で「当マンションは管理不全じゃありません」って決議したら、収まるものでもないですよね。
そして、ここから立ち直るには…
おそらくマンションで自力では復活ができないでしょう。誰か、助けは必要です。でも、今は行政が支援してくれる枠組みもほぼできていません（あったとしても、自分たちで協議し、申請して、そして承認されて…、ハードルはかなり高いですよ）、管理会社は？…

現実には、多くが、その前に「もうこちらのマンションの管理は辞退させていただきます」となるようです。

「管理不全」から立ち直るには、非常に大きな負担と、精神的なエネルギーが必要になります。今までできなかった「将来への合意」を作らなければならないのですから…

一方で、組合員が「区分所有者の責任を逃れる」こと（≒専有部の売却をして越していく）
も容易ではありませんし、「解消」にしても、そのまえの維持管理の合意すら取れなかった管理組合には越えられないほどのハードルがあります。
そして、大きな負担を伴う負のスパイラルに陥ってしまうのです。

「じゃあ、マンションなんかに住まなければよい」というものでもありません。
現実に老朽化した戸建て住宅の維持管理（建替えも含めて）には膨大なコストがかかります。「賃貸住宅でいい」といっても、これは若いうちの収入がある時には安心ですが、高齢で子どももなく（疎遠も含め）単身とか、老々介護を抱えたりすれば…、いくら住宅が余っていても、遠くない将来に「路頭に迷うこと」になるかもしれません。

むしろ、ちゃんと管理されたマンションを持っていることが一番安心といってもいいでしょう。
それから、「『管理不全』になったら何とか立ち直ろう」よりは「日頃から努力して、『管理不全』にならないようにしよう」というほうが、何十倍も易しいことだということなんです。

まずは、マンションの管理に、多数の組合員が積極的に、前向きに関われるようにすること…
ここからなんですが…

長くなりましたので、続きはまた…

マンションの改修再生に向けて

高経年マンションの増加は急ピッチです。
30年超のマンションは昨年末で約200万戸、これが20年後には500万戸超。

当然で、作ったものは年が経てば、古くなりますが…

古くなっても、ちゃんとメンテナンスしていれば、
50年、60年、ちゃんと価値を落とさず、居住環境も
維持できるはずです。
もちろん、今から100年後かも、その先かもしれませんが、
いつかは建替えることも必要でしょうし、「解消」という
選択になるのかもしれませんが…

最近、2度、3度、講演をしてきた概要ですが…

でも、ちゃんとしたメンテナンスですが
誰かが、しっかりしたプランを作って黙って待ってればいい
請求されたお金を払っていれば、住環境が維持できる
わけではありません…

そう、、自分たちで、どういう「夢」を持つか、
そして、区分所有者の皆さんでそれを、どう共有するかです。
「話し合う」しかありません。
そして、その結果（「合意」）があって初めて

工事や管理の発注、それが、明日につながる唯一の道なのです。
それに、大事なのは「後継者」

考えれば、当然のことですね…