巨大台風とマンション

先月とこの10月12日、続けて巨大な台風が首都圏を通っていきました。

運悪く、水害や停電の被害に遭われた方々には、心からお見舞い申しあげます。
強風についても、住宅に中にいても恐ろしかったと思います。

マンションは災害には強いと言われています。
確かに地震や、強風に対しては、そして経年の浅いマンションでは、
間違いなく、木造の戸建て住宅よりは強いと思います。まあ、コンクリートですから当然です。が、これはあくまでも「建物」の話です。

ただ、マンションは生活の場であって、仮に建物（躯体）が無事であったとしても、そこで普通に生活ができなければ、「ただの箱」の価値になってしまいますね。
そして、特に先日の台風では、東京近郊でも多くで浸水被害があり、そして、強風などによる広範囲の停電が発生しました。特に高層のマンションでは、その影響が大きかったと思います。

以前から、大雨で地下にある駐車場に水が入って…
ということは時々起こっていました。
今回は、「浸水」ですが、部屋の中に水が入ってきたという所はほぼなかったはずで、数時間後には水は引いて、建物の出入りはできるようになったところが多かったと思います。しかし、今回の問題は停電でした。もちろん途中の送電線が…
ということで、一体が停電し、長時間…　という所も多くありました。
イメージでは、マンションには非常電源設備もあるので、まあ、電灯は点き、エレベーターも基数はともかく、それほど困らない…
そして信じておられた方が多いと思います。

ただ、今回話題になったのは、憧れのタワーマンションです。
付近が浸水し、マンションの中にも水が入ってきました。そして、地下にあった電気設備も水に沈み、そう壊れてしまいます。
高層マンションでは、高層階に水を揚げるためにも「電気」は今や必須です。そして、命の綱のエレベーターが全く動かなく…。もちろん非常照明も時間が経てば…

そうです、高層階で、水は出ない。外に出ようとしても30階以上を階段で…
どうだったでしょうか。「階段」と言っても、目的は非常階段で普段は、1～2階の移動にしか使わない。そもそも他の階の人との付き合いはないから、使ったこともなかった、と
そのうち、携帯も使えなくなると…

たとえば、これが1週間続いたら…、まあ住まれている方は、何が必要なのかを、今回被害に遭われた方にはお分かりいただいたと思いますが、幸運にも被害に遭わなかった方（もちろん圧倒的に多数ですが）も、この機会に、一度考えていただければと思います。

豊かなマンションライフのイメージ（管理不全への不安の払拭①）

前回、単独所有、レンタル、シェアの問題について書きました。
マンションも同じで、個人財産で単独所有でないということは「シェア」をしている（あるいはその部分がある程度ある）ということです。これは、決して「安いレンタル」という関係ではなく、各人がその所有者としての管理責任を負っていて、その判断と費用負担を行うからこそ、その資産（性）を最適に生かせるようになる、ということです。

それでも、最近は「マンション」の管理の世界では、その「管理」に積極的に関わろうという意識が低下しているようです。昔（昭和の時代？）は自宅不動産を持つということはたとえ小さなマンションでも、そして中古であったとしても、「一国一城の主」として周りに誇れるものであったと思います。そして、賃貸住宅を借りるにもいろいろとコストがかかるものでした。ある意味では、「マンションの区分所有者」であることは十分な「プライド」であって、「それを維持することに必要な管理活動」に参加することの動機付けにも十分になっていたようです。
今はどうでしょうか？

新たに住宅を買おうとする人の数の減少（少子高齢化）、過剰な住宅ストック、そして、上記の時期に分譲されたマンションの高経年化（とそれに伴う維持管理コストの大幅な上昇）、建替えも（当然経済的な合理性として、戸数も増やさず、費用もかけず、40年～50年経った住宅を新しいものに建替えることは不可能ですが）簡単ではなくなっています。
マンション（を含む住宅）を所有することが生活のための「コスト」でしかない、と捉える若い世代の人が増えているようです。
それから、その高経年住宅に住んでいる多くの高齢者が、頭の中で考えていること、それは「このマンションの居室のどこまでが自分のもので、どこからが自分のものでないのか」であって、「その自分のものでない部分には、自分の生活に関係ないことだからできるだけお金をかけたくない、そこの管理活動にも参加したくない」という意識が強くなっているようです。

そうです。敷地や共用部分（の一部）を「所有している意識」が低下しているのです。それに「シェア」という関係（というか権利と義務）がよくわかってない様なのです。
その結果は？
そうです。「管理不全マンション」の入り口に立ちつつあるということなのです。でも、まったく気がついていないのです。自分の単独の所有権が及んでいるところだけは考えるけれど、及ばないところは、全く考えられなくなっているのです。（どうやっても同じだから（変わらないから）費用が安いに越したことはない、と）
そうです。共用部は、管理費という利用料を払う「レンタル」の世界に入ってしまっているのです。なぜ？
もちろん不動産価格が昔ほど高騰しないのも理由ですが（でも、これは当面帰っては来ないでしょう）、共有部を（設備面だけでなく生活環境そのものも）共有（シェア）していることの「メリット」を感じていない、そして、それを維持、向上させようという意欲が湧いてこないということです。

では、何を言いたいのか、というと…
そうです。特に「高経年マンション」に住んでいる皆さんに、そして、これから「これから有利な条件の住宅を買いたい」に人たちに、「共用部を適切に管理していること」で得られるメリットをちゃんと感じてもらうことができたら、そして、その「メリット」をイメージできたら、「シェア」のいい点を実感してもらえれば…
きっと、多くのマンションオーナーに、積極的に「管理」にかかわる意識が芽生え、これから住宅を求める人にも「夢」を提供することになるのでは…
ということです。そう、この点で高経年マンションには「長年の実績」があるのです。新築マンションがここではかなうはずがないのです。

と、意識の話ばかりしましたが、次は、少し具体的に…

豊かなマンションライフのイメージ（管理不全への不安の払拭①）

日本のマンションの戸数は650万戸（平成30年末）、そこに暮らす人は1,400万人以上（国民の12％以上？）。そして、築30年を超えた高経年と言われるマンションは、もうすぐ200万戸。安易に、負担なしで建替え？できなくて当たり前ですね。せっかく買ったマンションの住み替えも負担だし。せっかくなら、もちろん「買って」がイメージでは、
そこに長くは住みたいですね。近くの部屋の人たちとも、お互いが顔が見える関係で、楽しく、豊かに…
でも、距離が近いだけに、お互いのプライバシーも大切に…
まあ、都市生活の基本ですね。

マンションって、戸建て住宅が集まってできたもの？
ではないですよね。
だったら、費用の安い賃貸住宅と同じ？
でもないですよね。
そうです。確かに、マンションには大事な専有部がありますが、実は共用部としていろいろな設備や、相当な空間を「シェア」して暮らすという、日本の意識では先端の（でもヨーロッパなどでは数百年前から常識の）暮らし方なんですよね。
まあ、この「シェア」する社会って、日本でも明治時代以前のムラ社会では、それほど違和感のあるものではなく、人が集まって住む自然な姿のひとつだと思いますよ。

マンションでの快適な暮らし方、という点では、住宅という自分の財産（専有部）を最良の状態（環境も価格も）で維持し、付帯する共用施設や敷地などを有効に使っていく必要があります。ここには、そのマンションの区分所有間で話し合い、納得できてさえいれば、戸建て住宅なんかより、余程便利で快適な生活ができることになります。維持コストについても、おぼ同じ規模の戸建て住宅なんかよりも、特に10年、20年と経年してくれば低い水準になるとも考えます。そうなんです、「シェア社会」の典型なんです。

物や空間を「シェア（共有）」すること、これはもちろん人類が集団で生活していくため大切な知恵なんですが、この「シェア」の意味をよく知らないと、せっかくのチャンスが消えてしまいます。基本は、全員が「持ち主」としての責任をもち、その管理（使用する順番や時間を決め、そのメンテナンスに責任を持つこと）をちゃんと行うことなんです。そのために「協議」が必要になるのです。この原則がわかり「管理」に適切な参加ができればいいのです。

けれども、現実には、多くの人は「この『管理』はめんどくさい。ほっておけば（言われる費用を払っておけば）誰かが管理してくれる」と考えてしまうのです。一方で「レンタルじゃあないんだから、もっとコストは安いはずだ」と言って管理経費を削ろうとして、あるいは不具合を放置してしまうのです。その結果、「シェア」って面倒なだけで…、となってしまうのです。

マンションも同じです。生活するのも、建物設備を維持することも、「シェア」の本質を区分所有者、居住者の皆さんがよく理解してないから、「荷物」と感じてしまうのです。「one is for all, all is for one」チームでのスポーツでは当たり前の言葉ですが、どうも、普段の生活では無視しがちですね。でも、なくては「勝利」はないですね。
「マンションは、チームプレーで生活するものだ」と自然に考えることができれば、きっと、経年や居住者の年齢に関係なく、「豊かなマンションライフ」を築けると思います。

マンションが「管理不全」になったら…

以前にも取り上げましたが…

「管理不全マンション」の問題、いろいろと論議はされていますが、
なんとなく前に進んでいかないようですね。

「管理不全」って？

・建物の設備の維持管理が十分に行われていない状態？
　（多額の滞納や資金の不足も含めて）

・管理組合の組織がない、総会が開かれていない、
　　あるいは、開かれていても、規約改正も行えない状態？

・住民が高齢化し、退去者も増え、管理できていない空室が
　　増えて困っている？

このような状況になったマンションを「管理不全」というので
自分のマンションはまだここまで進んでいない。「管理不全」問題は存在しないので安心だ…
という役員の方々…

うちのマンションは、管理会社がちゃんとやってくれているから安心です。
別に管理組合（理事会）は、運営も含めて管理会社に従っていれば安心ですから…

結構よく耳にします。　　　ですが…、そうなんでしょうか？

上記にあげた状態、確かに症状は「管理不全マンション」で間違いないでしょう。
それもかなり進行した状態…
まあ、人間の病気で言えば「重篤な肺炎」や「心不全」みたいなもの…
そう、「重い症状」ではありますが、多くの場合この症状が病気の直接の原因ではありませんよね、癌があったり、結核などの肺の病気があったり、血管が詰まっていたり、感染症にかかったり、その結果、ちゃんと初期対応をしなかったからここまで進行したんだ、と言われたらしかたないですよね…
マンションの管理不全も、まあ「マンションの…」をつければ同じです。

不幸にして「管理不全マンション」と言われる状態になったら？
症状に対しての特効薬はない、というか、期待しても仕方がありません。

総会で「当マンションは管理不全じゃありません」って決議したら、収まるものでもないですよね。
そして、ここから立ち直るには…
おそらくマンションで自力では復活ができないでしょう。誰か、助けは必要です。でも、今は行政が支援してくれる枠組みもほぼできていません（あったとしても、自分たちで協議し、申請して、そして承認されて…、ハードルはかなり高いですよ）、管理会社は？…

現実には、多くが、その前に「もうこちらのマンションの管理は辞退させていただきます」となるようです。

「管理不全」から立ち直るには、非常に大きな負担と、精神的なエネルギーが必要になります。今までできなかった「将来への合意」を作らなければならないのですから…

一方で、組合員が「区分所有者の責任を逃れる」こと（≒専有部の売却をして越していく）
も容易ではありませんし、「解消」にしても、そのまえの維持管理の合意すら取れなかった管理組合には越えられないほどのハードルがあります。
そして、大きな負担を伴う負のスパイラルに陥ってしまうのです。

「じゃあ、マンションなんかに住まなければよい」というものでもありません。
現実に老朽化した戸建て住宅の維持管理（建替えも含めて）には膨大なコストがかかります。「賃貸住宅でいい」といっても、これは若いうちの収入がある時には安心ですが、高齢で子どももなく（疎遠も含め）単身とか、老々介護を抱えたりすれば…、いくら住宅が余っていても、遠くない将来に「路頭に迷うこと」になるかもしれません。

むしろ、ちゃんと管理されたマンションを持っていることが一番安心といってもいいでしょう。
それから、「『管理不全』になったら何とか立ち直ろう」よりは「日頃から努力して、『管理不全』にならないようにしよう」というほうが、何十倍も易しいことだということなんです。

まずは、マンションの管理に、多数の組合員が積極的に、前向きに関われるようにすること…
ここからなんですが…

長くなりましたので、続きはまた…

マンションの改修再生に向けて

高経年マンションの増加は急ピッチです。
30年超のマンションは昨年末で約200万戸、これが20年後には500万戸超。

当然で、作ったものは年が経てば、古くなりますが…

古くなっても、ちゃんとメンテナンスしていれば、
50年、60年、ちゃんと価値を落とさず、居住環境も
維持できるはずです。
もちろん、今から100年後かも、その先かもしれませんが、
いつかは建替えることも必要でしょうし、「解消」という
選択になるのかもしれませんが…

最近、2度、3度、講演をしてきた概要ですが…

でも、ちゃんとしたメンテナンスですが
誰かが、しっかりしたプランを作って黙って待ってればいい
請求されたお金を払っていれば、住環境が維持できる
わけではありません…

そう、、自分たちで、どういう「夢」を持つか、
そして、区分所有者の皆さんでそれを、どう共有するかです。
「話し合う」しかありません。
そして、その結果（「合意」）があって初めて

工事や管理の発注、それが、明日につながる唯一の道なのです。
それに、大事なのは「後継者」

考えれば、当然のことですね…

マンションの「解消」について…

先日、新聞の記事に、あるリゾードマンションの解消（建物解体、管理組合解散、そして土地売却まで）の一連の手続きが完了したとありました。

結構大きく取り上げられていましたが、多分、多くの方は、リゾードだから、そして30数戸の小型のマンションだったから、「自分達には関係ない」と思われているかもしれません。そして、その記事で気になったのは、1戸あたりほぼ100万円の修繕積立金があったので、解体費に充て、そして土地売却手続きまで進め、「持ち出し」はなかった、と。

大変な誤解ですよね、「管理費の繰越金が…」だったら、「持ち出しはなかった」と言ってもいいのですが、「修繕積立金はあったのに、解消後何も残らなかった」だったのです。修繕積立金ってひょっとして支払済の補修費用たと思っているのでしょうか。
もちろん、読まれている皆さんには「おかしい」と思われると思います。

そうです。「修繕積立金の残高」というのは、これからの建物等の維持管理、そしてできれば改良工事に充てるべき資金です。場合によっては建替え原資の一部にもなるものです。いうなれば、これは「管理組合の組合員の皆さんの貯金」なのです。そして、解消には、これが全部吹き飛んでしまった、ということなのです。（手を離れているから、既に目的に使われてしまっている、というものではありません）
そうです。このケースでは、「解消」のために1戸あたり100万円を持ち出した、と言う事なのです。そして、事実として、この手続きに加わった業者さんに「利益」としても持って行かれているのですが。

そして、識者の意見として、マンションには「解体積立金とかが必須です」とか、記事を書かれている方は誤解されているわけではありませんでした。「持ち出しがあった」事実は認識されているようです。

「定期借地権マンションで、地主の方が絶対更地返却だ」と言われているならば、そうです、多分この「解体積立金」は必要でしょうが、所有権マンションであれば、そして組合員の皆さんの合意に基づいて、きっちりと管理し、補修（改良）を進めていけば、100年でも維持できるのに…
「修繕積立金を十分に持つ」なら納得できるでしょうが、所有権マンションで「『解体積立金』が必要です。月に2万円です」なんて言われたら、そんなマンションを持ちたいと思いますか？こんなの資産じゃないですよね！改修工事にも、そこから支出出来ないんですよ。

もちろん、この問題も、別に誰かマンションの所有に関係ない人や会社が決める事ではありません。当然のことなのですが、管理組合で自分たちの合意で決めるものなので、別に、こう決めるのは自由です。しかし、こう決めざるを得なくなるなら、それは「管理」の失敗なのです。

では、これは、リゾードの小型のマンションだけの問題でしょうか？
いえ、大都市近郊の高経年マンションでは、実は、もっと差し迫っている問題なのです。いわゆる「管理不全マンション」の問題です。住環境の整備、建物の維持管理は、総会決議があれば出来るものではありません。日頃の区分所有者の皆さんの将来に向けた展望の忌憚ない討議と、十分な計画、そして適時の改修工事が、ちゃんとつながらなければ、結果はその「管理不全マンション」になってしまうのです。改修工事の費用がないわけですから、当然、一時金持ち出しでの解消しか見えなくなってしまうのです。

リゾードで、そこを住居にしていた人も少なく、土地も安く、時間をかけてもよかったから、実はこういう結果で終えられた、というのも実態でしょう。郊外の大型マンションだと、敷地にまだ「価格」があるからこそ、そして、住み替えざるを得ない人は急ぐから、そして、持ち主の所在まで不明なケースも出ることから、そうです、当然土地売却は難航します（たぶんできないでしょう）。解体すら合意できないかもしれないのです（議決権の不足で）。そうです、これは、今の管理に不安のあるマンションにはとても身近な問題だったのです。当然、高経年でなくても…

「もう建替えはできない」、「修繕費は積み立てられない」、「管理費は（先を考えず）とりあえず安くしよう」という方向に向かっているマンションでは、不可逆的な課題になってしまうのです。

マンション管理組合のあり方についての１視点

先月、マンション学会福岡大会に参加して以降、
あちこちの決算業務に追われて、書き込みができませんでした。

福岡大会の成果とかは、またあらためて書き込むつもりですが…

最近のマンションを巡る環境について問題になっていることは、昨年までの「民泊」問題、「不適切コンサル」問題から、今年は「管理不全マンション」に重点が移っています。ですが、これはテーマがただ置き換わってしまったわけではありません。

もちろん各課題の「見え方」は全く違います。「管理・用法の問題」「適切な補修工事の取り組み方」そして「修繕計画と費用」の問題。多くの方はこの問題をそれぞれ別に、イメージして、自分の住んでいる、あるいはかかわられているマンションが、「どうすれば被害を受けずに済むか？」「どうしたら理事長以下の役員が責任を負わないで済むか？」というように捉えて活動をされています。それも残任期の1～2年のうちで、と…

まあ、事情は分かります。

でも、ここで「管理組合」って何か考えてください。
「営利企業」じゃない。「官庁」じゃない。ただの「財産管理団体」だから、組合員の見かけの損害がなければ、それ以上責任はない。自分だって管理費・修繕積立金の使途だけみれば、あとは…
こう考えていませんか？

そうしたら、ここ数年で起こった問題は、種類も異なり目まぐるしく対応を迫られる、重たい話だったのでしょう。そして、その意識でいたら、将来の「管理不全マンション」化、避けて通れなく、というか陥ってしまうことがほぼ避けられなくなるでしょう。
「意味が分からない」でしょう…

まあ、この辺り、これからゆっくり書いていこうと思います。

ひとつ言える事、「マンションの管理組合」のあり方、これは単に「財産管理のための形も見えない団体」ではない。と言う事です。役員としてやっていることも「単なるボランティア活動」ではないことを、十分理解しておいてほしいと思います。

「管理組合」は、「民法」に従った、そして「区分所有法」で定義された団体です。法人化されていれば法人格も持ちます。当然「公的機関」ではありません。目的は、「区分所有建物と敷地を管理すること」ですが、「管理」する、ということはただ「税金だけ払っておけば…」ではなく、「不動産の所有権者」として責任を全うすることなのです。管理組合だから「共用部だけ」ではありません。「専有部が適切に、組合員間の利害も調整されて『管理』されなければいけない」のです。
そう、不動産を管理すること、これは、現金の利益ではありませんが、少なくともマンションでは全員の「居住環境の向上」という形の一種の利益を追求しないといけないのです。そして、一般の企業のように業績が悪くなれば数年で「撤退」とも行きません。
そう「マンションの管理組合」での役員（組合員全員かもしれません）の行動は、一般の企業経営と何ら変わらない（というか『継続性』を強く求められるだけもっと重いかもしれません）なのです。

民間団体ですから、自分達の財産は、ルールの則って「自分達で責任をもって守る」しかないのです。組合員一人一人が、社会的責任も負う「企業」の社長である位の意識を持たなければ、管理組合運営はできないのです。その意識のもとで組合員間で（特に理事などの役員に）権限を委任して、運営をする必要があるのです。

こう言われると、「あ～あ、マンションなんか持つんじゃなかった」と思われるかもしれません。でも、その意識が共有されていれば、実は、共同でマンションを管理するほうが、戸建て住宅の管理より恵まれているかもしれない、と思えるようになると思います。特に高経年化する程に…