マンションが「管理不全」になったら…

以前にも取り上げましたが…

「管理不全マンション」の問題、いろいろと論議はされていますが、
なんとなく前に進んでいかないようですね。

「管理不全」って？

・建物の設備の維持管理が十分に行われていない状態？
　（多額の滞納や資金の不足も含めて）

・管理組合の組織がない、総会が開かれていない、
　　あるいは、開かれていても、規約改正も行えない状態？

・住民が高齢化し、退去者も増え、管理できていない空室が
　　増えて困っている？

このような状況になったマンションを「管理不全」というので
自分のマンションはまだここまで進んでいない。「管理不全」問題は存在しないので安心だ…
という役員の方々…

うちのマンションは、管理会社がちゃんとやってくれているから安心です。
別に管理組合（理事会）は、運営も含めて管理会社に従っていれば安心ですから…

結構よく耳にします。　　　ですが…、そうなんでしょうか？

上記にあげた状態、確かに症状は「管理不全マンション」で間違いないでしょう。
それもかなり進行した状態…
まあ、人間の病気で言えば「重篤な肺炎」や「心不全」みたいなもの…
そう、「重い症状」ではありますが、多くの場合この症状が病気の直接の原因ではありませんよね、癌があったり、結核などの肺の病気があったり、血管が詰まっていたり、感染症にかかったり、その結果、ちゃんと初期対応をしなかったからここまで進行したんだ、と言われたらしかたないですよね…
マンションの管理不全も、まあ「マンションの…」をつければ同じです。

不幸にして「管理不全マンション」と言われる状態になったら？
症状に対しての特効薬はない、というか、期待しても仕方がありません。

総会で「当マンションは管理不全じゃありません」って決議したら、収まるものでもないですよね。
そして、ここから立ち直るには…
おそらくマンションで自力では復活ができないでしょう。誰か、助けは必要です。でも、今は行政が支援してくれる枠組みもほぼできていません（あったとしても、自分たちで協議し、申請して、そして承認されて…、ハードルはかなり高いですよ）、管理会社は？…

現実には、多くが、その前に「もうこちらのマンションの管理は辞退させていただきます」となるようです。

「管理不全」から立ち直るには、非常に大きな負担と、精神的なエネルギーが必要になります。今までできなかった「将来への合意」を作らなければならないのですから…

一方で、組合員が「区分所有者の責任を逃れる」こと（≒専有部の売却をして越していく）
も容易ではありませんし、「解消」にしても、そのまえの維持管理の合意すら取れなかった管理組合には越えられないほどのハードルがあります。
そして、大きな負担を伴う負のスパイラルに陥ってしまうのです。

「じゃあ、マンションなんかに住まなければよい」というものでもありません。
現実に老朽化した戸建て住宅の維持管理（建替えも含めて）には膨大なコストがかかります。「賃貸住宅でいい」といっても、これは若いうちの収入がある時には安心ですが、高齢で子どももなく（疎遠も含め）単身とか、老々介護を抱えたりすれば…、いくら住宅が余っていても、遠くない将来に「路頭に迷うこと」になるかもしれません。

むしろ、ちゃんと管理されたマンションを持っていることが一番安心といってもいいでしょう。
それから、「『管理不全』になったら何とか立ち直ろう」よりは「日頃から努力して、『管理不全』にならないようにしよう」というほうが、何十倍も易しいことだということなんです。

まずは、マンションの管理に、多数の組合員が積極的に、前向きに関われるようにすること…
ここからなんですが…

長くなりましたので、続きはまた…

マンションの改修再生に向けて

高経年マンションの増加は急ピッチです。
30年超のマンションは昨年末で約200万戸、これが20年後には500万戸超。

当然で、作ったものは年が経てば、古くなりますが…

古くなっても、ちゃんとメンテナンスしていれば、
50年、60年、ちゃんと価値を落とさず、居住環境も
維持できるはずです。
もちろん、今から100年後かも、その先かもしれませんが、
いつかは建替えることも必要でしょうし、「解消」という
選択になるのかもしれませんが…

最近、2度、3度、講演をしてきた概要ですが…

でも、ちゃんとしたメンテナンスですが
誰かが、しっかりしたプランを作って黙って待ってればいい
請求されたお金を払っていれば、住環境が維持できる
わけではありません…

そう、、自分たちで、どういう「夢」を持つか、
そして、区分所有者の皆さんでそれを、どう共有するかです。
「話し合う」しかありません。
そして、その結果（「合意」）があって初めて

工事や管理の発注、それが、明日につながる唯一の道なのです。
それに、大事なのは「後継者」

考えれば、当然のことですね…

マンションの「解消」について…

先日、新聞の記事に、あるリゾードマンションの解消（建物解体、管理組合解散、そして土地売却まで）の一連の手続きが完了したとありました。

結構大きく取り上げられていましたが、多分、多くの方は、リゾードだから、そして30数戸の小型のマンションだったから、「自分達には関係ない」と思われているかもしれません。そして、その記事で気になったのは、1戸あたりほぼ100万円の修繕積立金があったので、解体費に充て、そして土地売却手続きまで進め、「持ち出し」はなかった、と。

大変な誤解ですよね、「管理費の繰越金が…」だったら、「持ち出しはなかった」と言ってもいいのですが、「修繕積立金はあったのに、解消後何も残らなかった」だったのです。修繕積立金ってひょっとして支払済の補修費用たと思っているのでしょうか。
もちろん、読まれている皆さんには「おかしい」と思われると思います。

そうです。「修繕積立金の残高」というのは、これからの建物等の維持管理、そしてできれば改良工事に充てるべき資金です。場合によっては建替え原資の一部にもなるものです。いうなれば、これは「管理組合の組合員の皆さんの貯金」なのです。そして、解消には、これが全部吹き飛んでしまった、ということなのです。（手を離れているから、既に目的に使われてしまっている、というものではありません）
そうです。このケースでは、「解消」のために1戸あたり100万円を持ち出した、と言う事なのです。そして、事実として、この手続きに加わった業者さんに「利益」としても持って行かれているのですが。

そして、識者の意見として、マンションには「解体積立金とかが必須です」とか、記事を書かれている方は誤解されているわけではありませんでした。「持ち出しがあった」事実は認識されているようです。

「定期借地権マンションで、地主の方が絶対更地返却だ」と言われているならば、そうです、多分この「解体積立金」は必要でしょうが、所有権マンションであれば、そして組合員の皆さんの合意に基づいて、きっちりと管理し、補修（改良）を進めていけば、100年でも維持できるのに…
「修繕積立金を十分に持つ」なら納得できるでしょうが、所有権マンションで「『解体積立金』が必要です。月に2万円です」なんて言われたら、そんなマンションを持ちたいと思いますか？こんなの資産じゃないですよね！改修工事にも、そこから支出出来ないんですよ。

もちろん、この問題も、別に誰かマンションの所有に関係ない人や会社が決める事ではありません。当然のことなのですが、管理組合で自分たちの合意で決めるものなので、別に、こう決めるのは自由です。しかし、こう決めざるを得なくなるなら、それは「管理」の失敗なのです。

では、これは、リゾードの小型のマンションだけの問題でしょうか？
いえ、大都市近郊の高経年マンションでは、実は、もっと差し迫っている問題なのです。いわゆる「管理不全マンション」の問題です。住環境の整備、建物の維持管理は、総会決議があれば出来るものではありません。日頃の区分所有者の皆さんの将来に向けた展望の忌憚ない討議と、十分な計画、そして適時の改修工事が、ちゃんとつながらなければ、結果はその「管理不全マンション」になってしまうのです。改修工事の費用がないわけですから、当然、一時金持ち出しでの解消しか見えなくなってしまうのです。

リゾードで、そこを住居にしていた人も少なく、土地も安く、時間をかけてもよかったから、実はこういう結果で終えられた、というのも実態でしょう。郊外の大型マンションだと、敷地にまだ「価格」があるからこそ、そして、住み替えざるを得ない人は急ぐから、そして、持ち主の所在まで不明なケースも出ることから、そうです、当然土地売却は難航します（たぶんできないでしょう）。解体すら合意できないかもしれないのです（議決権の不足で）。そうです、これは、今の管理に不安のあるマンションにはとても身近な問題だったのです。当然、高経年でなくても…

「もう建替えはできない」、「修繕費は積み立てられない」、「管理費は（先を考えず）とりあえず安くしよう」という方向に向かっているマンションでは、不可逆的な課題になってしまうのです。

マンション管理組合のあり方についての１視点

先月、マンション学会福岡大会に参加して以降、
あちこちの決算業務に追われて、書き込みができませんでした。

福岡大会の成果とかは、またあらためて書き込むつもりですが…

最近のマンションを巡る環境について問題になっていることは、昨年までの「民泊」問題、「不適切コンサル」問題から、今年は「管理不全マンション」に重点が移っています。ですが、これはテーマがただ置き換わってしまったわけではありません。

もちろん各課題の「見え方」は全く違います。「管理・用法の問題」「適切な補修工事の取り組み方」そして「修繕計画と費用」の問題。多くの方はこの問題をそれぞれ別に、イメージして、自分の住んでいる、あるいはかかわられているマンションが、「どうすれば被害を受けずに済むか？」「どうしたら理事長以下の役員が責任を負わないで済むか？」というように捉えて活動をされています。それも残任期の1～2年のうちで、と…

まあ、事情は分かります。

でも、ここで「管理組合」って何か考えてください。
「営利企業」じゃない。「官庁」じゃない。ただの「財産管理団体」だから、組合員の見かけの損害がなければ、それ以上責任はない。自分だって管理費・修繕積立金の使途だけみれば、あとは…
こう考えていませんか？

そうしたら、ここ数年で起こった問題は、種類も異なり目まぐるしく対応を迫られる、重たい話だったのでしょう。そして、その意識でいたら、将来の「管理不全マンション」化、避けて通れなく、というか陥ってしまうことがほぼ避けられなくなるでしょう。
「意味が分からない」でしょう…

まあ、この辺り、これからゆっくり書いていこうと思います。

ひとつ言える事、「マンションの管理組合」のあり方、これは単に「財産管理のための形も見えない団体」ではない。と言う事です。役員としてやっていることも「単なるボランティア活動」ではないことを、十分理解しておいてほしいと思います。

「管理組合」は、「民法」に従った、そして「区分所有法」で定義された団体です。法人化されていれば法人格も持ちます。当然「公的機関」ではありません。目的は、「区分所有建物と敷地を管理すること」ですが、「管理」する、ということはただ「税金だけ払っておけば…」ではなく、「不動産の所有権者」として責任を全うすることなのです。管理組合だから「共用部だけ」ではありません。「専有部が適切に、組合員間の利害も調整されて『管理』されなければいけない」のです。
そう、不動産を管理すること、これは、現金の利益ではありませんが、少なくともマンションでは全員の「居住環境の向上」という形の一種の利益を追求しないといけないのです。そして、一般の企業のように業績が悪くなれば数年で「撤退」とも行きません。
そう「マンションの管理組合」での役員（組合員全員かもしれません）の行動は、一般の企業経営と何ら変わらない（というか『継続性』を強く求められるだけもっと重いかもしれません）なのです。

民間団体ですから、自分達の財産は、ルールの則って「自分達で責任をもって守る」しかないのです。組合員一人一人が、社会的責任も負う「企業」の社長である位の意識を持たなければ、管理組合運営はできないのです。その意識のもとで組合員間で（特に理事などの役員に）権限を委任して、運営をする必要があるのです。

こう言われると、「あ～あ、マンションなんか持つんじゃなかった」と思われるかもしれません。でも、その意識が共有されていれば、実は、共同でマンションを管理するほうが、戸建て住宅の管理より恵まれているかもしれない、と思えるようになると思います。特に高経年化する程に…

日本マンション学会福岡大会（4月20日～21日）に参加してきます

日本マンション学会恒例の大会が20日（土）21日（日）の2日間、本年は福岡市（会場は福岡大学）で開催されます。
メインシンポジウム（20日午後）のテーマは「被災マンションの課題とそれを踏まえての提言」で、熊本地震からの復興途上にあるマンションの問題や展望などが語られるようです。

私は、初日午前の第2分科会に参加し、再生改修工事を成功させてきた高経年マンションの管理やコミュニティの状況や特徴などを、ヒアリングによるアンケート調査研究会委員の共同研究で実施、その結果の発表と、将来に向けたシンポジウムを行います。

合わせて、千葉県マンション管理士会の田邊会員と共同で、実務報告を一篇提出しており、こちらの発表等は田邊会員に行っていただきます。（20日午前の第3分科会での発表のため、上記の分科会発表と被ってしまいました）

21日は、いずれかの分科会に参加した後、午後からマンション見学となっています。
詳しくは、　マンション学会福岡大会のＨＰ：　https://jicltaikai2019.org/
または、マンション学会のＨＰ：　https://www.jicl.or.jp  よりご確認ください。

とにかく高経年化したマンション、被災したマンションは、その区分所有者全員が力を合わせないと「再生」はかないません。無理な費用の圧縮は「望まぬ解消」への一本道になるのかもしれません。
特に高経年のマンションの皆さん、これから高経年化するマンション（新築だって…）
頭に置かなければいけないことだと思います。

必ず「成果」の期待できる大会だと考えています。

最近の相談から（情報の保護に関して）

マンション管理に関してだけではありませんが、
最近、よく気になることが「個人情報の保護」に関する問題です。

住所、連絡先、フルネーム、メールアドレス、そして、マイナンバーとか。
病気とか、宗教とか、極めてセンシティブなものは別として、
問題のは、ある意味で、個人や会社を特定するための基本的な情報ですね。

よく、「情報が悪用されるといけないから、名前は明かしたくない」とか、
どんな局面でも、当然の権利のように主張する人がいます。
一方で、こう言われると面倒くさいから、と言って、必要な情報も
聞かない、あるいは聞いてはいけないと信じている人がいます。
これが、実は社会に対して不利益をもたらし、様々なリスクを生んでいるのですが、
それよりも「変な責任を負わない方が安心」と考えている人が、
相当数おられます。実は、これらの方が、結果的に一番の損害を被っている、
あるいはこれから被ることになるとは気が付かないままで。

例えば、マンションで（もちろん、賃貸の共同住宅でも同様ですが）、
新たに入居して、管理事務所や、近隣の住居の居住者に、
ここに自分が住んでいることがわかると、何かと面倒、とか、
で、できるだけ部屋の近くで他の人に顔も合わせないように、そして
表札も掲げず、空家かどうかもわからない状態で住んでいて、
実際に、何か具体的に「得」をすることはありますか？

実は、犯罪に巻き込まれる人、孤立して亡くなったりする人、
（別に一人暮らしとは限りません、小さな子供のために、と思って
という家族の場合もあります。）、ほぼ、近所の人との付き合いのない
人たちばかりです。そしてさらに不安になり、セキュリティの強化に
費用をかけ、そして、ネットを経由した甘い誘いにかかってしまうのです。

安全に、そして快適に暮らすには、最低限、近所の人（複数、できれば
５、６人以上くらいで）、フランクに話ができて、そして、メンバー以外には
あまり秘密を洩らさない（でも、必要な情報は伝達してくれる）人との
適当なつながりを持てなければいけません。
それで結果的に、安心感は持てないのです。

かつて、夢をもって団地に住んだ人たちは、入居当初から、
意識して、そういうグループを作ろうとしました。そして、活気ある団地が
生まれました。小さな子供が１人で公園に遊びに行っても、
安心な街ができあがっていたのです。
しかし、今の若い世代には、そんな信頼感は育たず、
高齢者は、自分の子供が巣立って時間がたつと、すっかり忘れて
しまったようです。

すこし、話がそれているようですが、そうではありません。
長くなってきましたので、近く、続きを…

2月16日習志野市セミナーにて講演してきました

2月16日、習志野市で、「マンションの長寿命化のための合意形成」ということで50分ほど話してきました。

新築から30年以上のマンションが増えてきています。マンションの寿命は、40年とも60年ともいわれていますが、実際はどうでしょうか。「寿命がきて住みにくくなったら、建替えればいい」のでしょうか、それとも「しっかりとメンテナンスを行ってあと数十年このまま暮らす」ことがいいのでしょうか。
マンションで重要なことは、これを一人では決められなくて、区分所有者のみなさんがみんなで話し合っていかなければいけない、ということです。かつてバブル期にあった「建替えは全く持ち出しがなくできる」時代ではもうありません。再生（長寿命化）と言っても、昔のままの生活とはいかないのでアップデートしていくためには相当な費用がかかります。また、誰かがうまい話を持ってきてくれることも期待は薄いと思います。少なくとも「その方向性」だけは区分所有者の皆さんで決めなければなりません。これが「合意形成」なのです。

高経年のマンションは、もし何もしなければ、あと10年、20年で寿命が来てしまいます。そうすれば、建替えも、住み続けることもできなくなります。いちばん悲惨な結果になるかもしれませんね。とりあえず「自分の生きている間持たせればいい、あとのことは関係ない」のでしょうか？
ではないですね。病気で余命の宣告をされてる方でない限り、そういう方が結局最後に残ることになり悲劇の主人公になってしまうものです。そう、建替えても再生に挑んでも、どちらでもいいのですが、次世代に「確実に受け継がなければ」なりません。もちろん今年話し合いを始めれば、2～3年後には工事に着手できるとか、そういうものではありませんし…

ここで、高経年マンションでは、何を考え、何を話し合い、どう「目標」を立てるか、こういう視点から話してきました。

この内容の詳細は？　…　また書いていきます。