築30年~40年の高経年マンションの人材不足の問題を、最からの区分所有者が皆さん年を取ったから、「そのメンバーの中のまだ元気な人でどうしても役員をやらなければ、管理のための諸作業も管理費コスト削減のためにできるだけ自分の手でやらなければ、最近の若い人は積極的に管理に参加してくれないし、顔も見えないから…」、よく聞こえてきます。その意気込みは素晴らしいことですが、あと10年後、その方針は続けられますか?
多分難しいですよね。この話をすると、一言帰ってきます。「その時の区分所有者で自由に決めてやればいいのだから、そこまで責任はないよ」、多分言われる方は善意で言われているのでしょうが、大丈夫でしょうか?少し考えれば、不安ですよね。でも「人材不足だから仕方ない」と多くの役員の方は納得してしまっています。少し気にする人は、次の役員の人員がいない、どうしよう、と募集しても実際誰も手を挙げなくなって悩んでしまう。これが現実でしょう。
「高経年マンションの区分所有者、居住者は高齢者ばかりしかいない」というのは本当でしょうか?もちろん該当するマンションは「0」ではありません。ですが、多くの築30年以上の高経年マンションでは、入居者を調べてみればわかるはずですが、おそらく当初分譲からおられる区分所有者は全体の半分以下、1/3位のところが多いと思います。途中から入居された方には、実際には若い世代の人の方が多いと思います。また、古くからおられる方でも、まだ同居(近居)されているお子さまもそれなりにおられるともいます。ご家族も含めた区分所有者という目線で見れば、結構若い世代の人も多く1/2かそれ以上になると思います。でも、お年寄りの役員さんの顔見知りの人というう点では若い人はいないという答えになってしまいます。管理の中心となるべき「後継者」ということでは、確かにすぐ次期からやれる人は少ないでしょうが、将来の候補者としては結構な数おられるはずです。そう言っても「今の若い人は忙しいし興味がないから…」と逃げてしまいます。これが現実ではないでしょうか。
「後継者」の問題は、いま多くの中小企業でも問題になっています。これは、多くの場合創業者の頑張りすぎで、次世代の経営ができる人材を、多少コストと手間をかけても養成してこなかったことが主因です。本当に継ぐべき子供も若い従業員もいないという会社もあります。が、これは適切に人の採用ができなかったからです。でも、一般の企業では廃業も、会社の売却もある意味簡単にできますね。高経年マンションも「役員のなり手不足」の要因は同じです。「分譲時入居世代の頑張りすぎ」がそうでしょう。「マンションは違う」というのは、もちろん「営利目的ではない」ことですが、後継者がいないという問題に関していえば、この点は関係ないと思います。もっと重いことで、簡単に廃業(解消)できない、当然売却はできない、もちろん破産も選択肢ではないですよね。そうです、「誰かが経営を続けていかなければならない」という点です。で、安易に外部のそのマンションをよく知らない人に任せられますか?
マンション管理の「後継者」の養成、実はコミュニティの問題そのものです。当然1年2年でできるものではありません。では「高齢者の役員」の皆さんが自覚すればいいだけでしょうか?そうかもしれませんが、今まで10年20年できなかったことがそんなに簡単にはいかないでしょう。居住者の世代や意識の多様化も進んでいます。多くの高経年のマンションでは差し迫った問題になっています。
そうです、「発想を変えること」と「外部のいろいろな立場の力を借りること」が必要でしょう。「今まで通り頑張る!」と意地を張らず、冷静、柔軟な姿勢が必要でしょう。そうすればきっと若い世代の人達も気づいてくれると思いますが
ということで、次回は少し具体的に… <では、続きを…>
2018年7月9日月曜日
2018年7月5日木曜日
マンション管理への参加意識の低下(高経年マンションの悩み)①
高経年の昭和の団地を中心に、役員のなり手不足、総会参加(委任状を含む)率の低下、気が付かないうちに進行しています(悩んでいるマンション(団地)も多数です)。
確かに、区分所有者(居住者)の高齢化は進行しています。ですが、若い区分所有者、あるいは区分所有者の家族など、実はまだ結構、住んでおられるようです。実数としては子供を含めると50%くらい、少ないマンションでも1/3以上と思います。でも彼(女)達は確かに役員に手を挙げたり、団地の中の活動に積極的に参加している例は少なくなっているのが実情だと思います。
「昔の新規分譲時にはお年寄りの区分所有者はほとんどいなかった。だから忙しいのに自分たちが頑張ってこの団地を作ってきたんだ、今は、第1線を引退したので時間ができた。体が動くうちは頑張るよ」今の団地の高齢の役員さんたちは口をそろえます。「前から、建替えは難しい、この団地は70年、80年を持たせる計画は立てている、大丈夫だ。」とも。でも、実際これでいいのでしょうか。実際に話を伺えば、家庭は年金収入が中心の高齢のご夫婦2人、お子さんは新しいマンションを買って独立している。この団地の管理費用は子供に負担はさせたくない。10年後はもういないだろうな。と一方では平気で話されています。これで、これから30年から50年の長期の計画を、何を目指して実行しているのでしょうか。本音は「現在の費用負担と労力の負担を押さえつつ現状維持を目指す」でしかないことが多いとしか言えません。そうするとどうなるか?
建物は80年いや100年維持できるかもしれません、が、現在の生活環境にマッチしてない住宅、特に若い世代が積極的に住み続けたいと思うでしょうか。そうです、冷静に考えれば、住みたい人が少なくなれば必然的に空家は増え、資産価値は下がり、居住するのは他に移れない人だけになってしまいます。地方の限界集落をみればわかりますよね。そう、所有権の実質放棄です。マンション(団地)では結局最後に残った人たちが、大きな「負担」をすることになります。そして、その「負担」は今の法律等の枠組みでは、将来の利益につながることもなく、また、逃れることもできないものなのです。
では、どうしたらいいのでしょうか?? <次回へ>
確かに、区分所有者(居住者)の高齢化は進行しています。ですが、若い区分所有者、あるいは区分所有者の家族など、実はまだ結構、住んでおられるようです。実数としては子供を含めると50%くらい、少ないマンションでも1/3以上と思います。でも彼(女)達は確かに役員に手を挙げたり、団地の中の活動に積極的に参加している例は少なくなっているのが実情だと思います。
「昔の新規分譲時にはお年寄りの区分所有者はほとんどいなかった。だから忙しいのに自分たちが頑張ってこの団地を作ってきたんだ、今は、第1線を引退したので時間ができた。体が動くうちは頑張るよ」今の団地の高齢の役員さんたちは口をそろえます。「前から、建替えは難しい、この団地は70年、80年を持たせる計画は立てている、大丈夫だ。」とも。でも、実際これでいいのでしょうか。実際に話を伺えば、家庭は年金収入が中心の高齢のご夫婦2人、お子さんは新しいマンションを買って独立している。この団地の管理費用は子供に負担はさせたくない。10年後はもういないだろうな。と一方では平気で話されています。これで、これから30年から50年の長期の計画を、何を目指して実行しているのでしょうか。本音は「現在の費用負担と労力の負担を押さえつつ現状維持を目指す」でしかないことが多いとしか言えません。そうするとどうなるか?
建物は80年いや100年維持できるかもしれません、が、現在の生活環境にマッチしてない住宅、特に若い世代が積極的に住み続けたいと思うでしょうか。そうです、冷静に考えれば、住みたい人が少なくなれば必然的に空家は増え、資産価値は下がり、居住するのは他に移れない人だけになってしまいます。地方の限界集落をみればわかりますよね。そう、所有権の実質放棄です。マンション(団地)では結局最後に残った人たちが、大きな「負担」をすることになります。そして、その「負担」は今の法律等の枠組みでは、将来の利益につながることもなく、また、逃れることもできないものなのです。
では、どうしたらいいのでしょうか?? <次回へ>
2018年7月2日月曜日
3月頃~6月、会計担当の役員等として管理組合をはじめ、いくつかの会計事務の処理、報告等で目が回っていました。
「決算」は重要だし、「これが丸くおさまると安心」ということは理解されている通りです。
ですが、どこでもというわけではないでしょうが、どうも担当以外の役員(理事、監事)の皆さんが、「会計のことはよくわからない」という姿勢を取られることが多いように感じられます。まあ、やっていることが株式会社じゃないので収益のことは考えないで済まそう、ということで、とりあえず納得できないところがあっても来年度に送っておこう、とか、今年度は担当の予算を余らせたので十分に成果があったと強調する、とか。そして、監査では、預金等の残高のチェックと、支払証憑の確認だけで終わってしまう。そして、総会に流せば、現金主義と発生主義の理解もないまま、通常は承認されてしまう、ということから、一つ二つ手続的に根拠のあまりない難しいコメントを残して「仕事をした」と考えているようです。
団体として、組織として、マンションとして、「持続」と「長期的に将来の費用等の負担を抑える」ことが重要なのに、これでいいのでしょうか。考えさせられてしまいます。
管理組合などでは、一般的に長期の収支計画を立てれば大きく不足することが多いでしょう。そして、収入増加要因はあまりありません(基本的に管理費等の値上げになることから消極的になりやすいものですので)。これを戦略的にするのが会計担当者の仕事であって、そこで最も大切になるのは「予算」であって、計上の根拠となるのが前年度決算の内容なのですが。役員全員、もっと考えて(会計の考え方の基本がわからなければもう少し学んで)ほしいです。マンションであれば、役員だけでなく区分所有者の大半がそうあって欲しいのですが。そうしてはじめて、マンションの居住者全体に「夢」が生まれ、将来の資産価値の維持向上が図れるのでしょうから。
「決算」は重要だし、「これが丸くおさまると安心」ということは理解されている通りです。
ですが、どこでもというわけではないでしょうが、どうも担当以外の役員(理事、監事)の皆さんが、「会計のことはよくわからない」という姿勢を取られることが多いように感じられます。まあ、やっていることが株式会社じゃないので収益のことは考えないで済まそう、ということで、とりあえず納得できないところがあっても来年度に送っておこう、とか、今年度は担当の予算を余らせたので十分に成果があったと強調する、とか。そして、監査では、預金等の残高のチェックと、支払証憑の確認だけで終わってしまう。そして、総会に流せば、現金主義と発生主義の理解もないまま、通常は承認されてしまう、ということから、一つ二つ手続的に根拠のあまりない難しいコメントを残して「仕事をした」と考えているようです。
団体として、組織として、マンションとして、「持続」と「長期的に将来の費用等の負担を抑える」ことが重要なのに、これでいいのでしょうか。考えさせられてしまいます。
管理組合などでは、一般的に長期の収支計画を立てれば大きく不足することが多いでしょう。そして、収入増加要因はあまりありません(基本的に管理費等の値上げになることから消極的になりやすいものですので)。これを戦略的にするのが会計担当者の仕事であって、そこで最も大切になるのは「予算」であって、計上の根拠となるのが前年度決算の内容なのですが。役員全員、もっと考えて(会計の考え方の基本がわからなければもう少し学んで)ほしいです。マンションであれば、役員だけでなく区分所有者の大半がそうあって欲しいのですが。そうしてはじめて、マンションの居住者全体に「夢」が生まれ、将来の資産価値の維持向上が図れるのでしょうから。
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