マンションの管理とコロナ禍問題

今年の初めから続いているコロナウイルスの問題で
みなさんも非常な不安を抱えられておられると思います。

もちろん、そこで生活されている方で、今後感染しないように、
とかには、国や各自治体の広報や、多数のメディアで「注意事項」が
多く出されいます。
「不要不急の外出はしないでください」「換気は十分に」
「適当な運動の為公園等で体を動かすことは必要」
「多くの人が集まる所へは出ないように」・・・
一つ一つの注意事項は確かに正しいことなのですが、
これらは、当たり前ですが、近くに感染されている人が
いないことで、そして、自分が感染しないための事項ですよね。

では、もし近くに不幸にも感染された方が出たら、
あるいはごく最近、海外から帰国され感染している可能性がある人が
おられたら、どういう対応したらいいのか、
現実には何も示されていません。当然に疑心暗鬼になりますよね。
毎日感染された方の数は公表されていますが、
お住いやお名前は分かりません。当然ですが…

これから、「マンション」の話です。
東京近郊、阪神間の各地域のマンションに住まわれている方には、
日常の生活に関わるこれらの注意事項にどう対応されていますか？

当然、自分の住んでいるマンションには感染者（疑われている人も）は
いない、そして自分や家族も感染していない、
これを前提に、前記の各注意事項に従うしかないですね。

ここでの課題です。
「自分の住んでいるマンションに感染者、疑義者はいない」
という情報の裏付けをどうやってつかむのでしょうか。
実は、日頃の余程住民間の交流が進んでいるマンションでない限り
その情報は入りませんよね。
一応は、今発表される感染者はまだ人口比極めて小さいです
多分公表された感染者はいないと判断してもいいでしょう。
でも、これは実は1～2週間前の数字だということも重要です。
最近ヨーロッパやアメリカから帰ってきた人が
何人かおられる所は、当然に普通ですよね。
こういうことの情報入手も含め、どのように対応を考えられますか？

そうなんです。ここでは、特に多くの人が集まって住んでおられ、
隣との住戸の距離も近いマンションでは、
やはり、「管理組合」の力に頼るしかないですね。
もちろん、この部分を町内会などに任せている、
というかお願いしているところでは、そちらで動かれてもいいのですが。
でも、現実は難しそうですね。

そうなんです。今は「災害」の真っただ中なのです。
そして、風水害や震災のように、その被害というか「結果」が
すぐに把握できない（目に見えにくい）特殊な「災害」なのです。
そしてもし不幸なことになれば、
「全員2週間の隔離」とか、最悪「マンション内でクラスター感染」
という事態も可能性はゼロではないのです。
ちゃんと前記の注意事項を守っていてもです。

一言で言えば、
「人が集まるところに出るな」
「そういう会議を含むイベントは中止しよう」と言っても

マンションでは
「ちゃんとそこに住んでいる人たちで、
『正しい情報』の共有をして、そしてまさかの時の
対応方法を話し合っておく」
ことが必要なのです。そして機会は今しかありません。

「理事会」や「総会」などを「とにかく中止しよう」って
叫んでいるだけではいけないということなのです。

その対応については、次回に…

マンションの管理不全問題で考えること

ようやく書き込みの時間が取れました…

高経年のマンションの増加は続いています。一方で、国等が押している
マンションの建替えは一向に進む気配ではありません。
でも、では高経年マンションで、今後の方向性をまとめることについても
なかなか合意が作れるかというと、そうでもないようです。

ただ、多くの高経年のマンション（特に公団等が分譲した団地）では、
「建替えしない派」はもちろん多数を占めているようですが、
少なくとも、最小限の工事実施で現状を維持するだけでは、当面80年～100年
まで、マンションを維持することも難しいということが理解されるようにも
なってきたようです。もちろん、落ちこぼれれば「管理不全」ですよね。

マンション管理に関しては、昨年から引き続き「管理不全」の問題が
大きくなっています。建替え、長寿命化改修の課題も、
基本は同じくくりであって、このあたりを包み込んでということですが。

この「管理不全問題」について、先日、次回の日本マンション学会の
大阪大会に向けた原稿を何とか仕上げたのですが、
その中で少し感じたことがあります。いくつかの団地型マンションの
空家リスクについての状況を扱ってみたのですが…
そこに見えてきたことが…

もちろん、築50年ほどの各団地マンションは、現在はまだ「健全」に
管理されています。よく言われる配管設備の改修工事もきちんと進んで
いるようです。でも、これだけではマンションの将来が、
当然安心できるものではありません。

これらの団地マンションでは、現在の組合役員の皆さんは、多くが
昭和の時代から、「永住できる（住みごこちのいい）マンション」を
目指して、長年（もちろん連続ではないことが多いですが）役員を
努められ、その団地の隅々まで把握されている方々です。

その皆さんが把握されている現況は…
「マンションの区分所有者の皆さんの高齢化」「特に若い世代からの
役員のなりて不足」「マンション管理に興味を持つ人たちの減少
（総会で特別決議事項が可決できない」そして、何より、「頼りになる
参考事例が把握できていない」ということです。経験豊かですから、
この点は正確に理解されています。

ただ、ここの問題に対する「適切な回答」というか、
模範的な対策が成功している事例はほとんどありません。
従って、過去に「団地の優等生」と言われるぐらいに、
環境整備を実現された皆様には、特に自信があるがゆえに、
昔の、「とにかくやってみよう」という姿勢が取れないのです。
「失敗すること」が怖くなっているのです。そして、30年前と違って、
今から30年後の生活を、70歳を超える方が多数を占める理事会では、
具体的にイメージすることも難しいのです。

それでも、将来の答えは必要です。
「建替え」か「きちんと改修、アップデートしての長寿命化」か、
あるいは、悲しけれども「負担を伴う解消か」…
残念ながら、改修費を押さえて（現状維持以下、劣化、陳腐化を認めながら）
それでも、あと30年、50年存続することは、ほぼできません。
建物は持っても、住む人がいなくなるのです。

これが現実なのかなと感じました。
もちろん、対応方法はあると思います。
「初心に帰ること」なのですが、この続きは、また書こうと思います。

豊かなマンションライフのイメージ（管理不全への不安の払拭⑤）

今日で2019年も終わります。
このテーマも一旦閉めたいと思います。

「管理不全マンション」なんだか暗い話題で、末期の癌のように、もう将来のない姿だと感じられる方も多いと思いますが…
でも、今の自分のマンションが「管理不全」の状態に陥ってしまったのか、いや、「健全」なのか、という問題ではないのです。現実には、この二つの状態にはっきりとした境があるわけではありません。「健全」と思われているマンションでも、「管理不全に至る初期症状」が現れ始めているマンションも実は多いのです。ですが、この状況のうちは、そのマンションの住民の皆さんが気がつきさえすれば、容易に、そして2～3年の短期間で完全に回復できます。気がつかないうちに…、ということもあります。

「管理不全マンション」の初期症状のうちは
人間の癌などと同じで、気がつかないけれど、検査の数値が悪いから…
でも初期のうちに気がつけば（あるいは生活パターンを変えるだけで自然に）、容易に完治してしまうものなのです。

重度の「管理不全マンション」の状態に陥ると、確かにそこからの回復は大変で、「暗く」で「重い」話になってしまいますが、
「管理不全マンション」に陥らないようにすること、あるいは、管理に問題を抱えるようになった気がするマンションが、そこから脱却しようと「積極的に」考えることは、実は、「後ろ向き」の話ではなく、自分自身のマンションの将来を真剣に考え、そして、将来の「住みよい」そして「そこに住みたいという人が多くいる」（人気がある）マンションを創る、「前向き」の、「将来に夢のある」話なのです。

まだ「管理不全」に陥っていない（と思える）から安心、何も対策を考えなくてもいい…、そして、そう後任の役員に受け継いでいけばいい。と考えたら、現実にはかなりな確率で、遠くない将来ほぼ確実に「管理不全」になるのでしょうが、
来年も、いや10年後も、「自分のマンションは自分たちで」ちゃんと考えて、健全に運営していこうと、多数の住民（区分所有者）が考えるようになりさえすれば、
きっと、10年後も20年後も「すばらしいマンション」であり続けることができると思います。（その年の役員の方だけのことではありません）

そうです。人間の健康管理と同じように、日頃の意識と努力しかないのですが、これを「負担」ではなく「自然に」できるようにすることが、「管理不全に関係のない」「住みよい」マンションを作ることにつながるのです。
このために必要なことは、区分所有者の皆さんが、日頃から、ごく自然に、マンションの将来について語り合える場を備えることです。他に必要なことはないかもしれません。「安心」なマンションは、管理会社や管理員の方が作ってくれるものではありません（もちろん影響力はありますが）。
区分所有者の皆さんが自分たちで考えることが大切なことなのです。

皆さんも、明日から良い年でありますように…、そして長く続かれますように…

豊かなマンションライフのイメージ（管理不全への不安の払拭④）

マンションは「区分所有」という一つの所有関係です。ですが、日本の現状でのストックは650万戸以上。もはや「特別な」所有関係ではありません。そして、マンションの建物は区分所有部分だけではなく共有部分も相当に存在します。ここまでは、マンションを所有されている方は理解されています。
ですが、権利関係についての理解が十分でないから、マンションの所有（居住）は、コストの安い賃貸（レンタル）だと考えてしまうのです。

確かに、不動産の取引（価格設定）においては、原則として建物の価格は全て、その建物の区分所有部分の価格として分けられています。共用部（規約共用部は少し違います）は原則として単独で取引されない以上、当然、そこに建物の価値の一部を割り当てることはできません。このためですが、でも、現実に共用部に価値が無い訳ではありませんよね。
そして、土地（共有）の価格についても、多くはここに分割して付加されています。土地を単独で取引することができない以上、今の日本の常識では「価値０」ですから。

この「価値０」は、単独で取引ができないからの「価格0」であって、本当に建物共用部や土地が「0円」の価値しかない訳ではなく、これが、区分所有建物の価格を作っているのだということは再認識して欲しいと思います。そして区分所有部分の価格形成のうちの結構大きな割合を占めていると思います。

ですので「共有建物と敷地の管理」という活動（管理組合の目的）は、マンションの区分所有者にとって、他人の財産の面倒な管理作業を引き受けているという事ではなく、自分の大切な財産（区分所有不動産）の価格の大きな部分を保つ（というか形成する）活動をしているという意識を強くしないといけません。そして、この「管理」を他の区分所有者を含め他人に任してしまう（いろいろな作業を依頼するということではなく「意思決定」を、です）ということは、「財産を持つ人」は決してやってはいけないことです。もちろん、この立場をしっかりと理解して、他人に「委任」するのは自由ですが、これは「他人事」ではないということです。

もちろん、立場を変えて、管理組合の役員を引き受けている人たちにとっては、マンション管理のすべての決定権を委任されているのではなく、各区分所有者の各人の意思決定（基本は多数ですが）に従って、様々な管理についての「決定」を行わないといけないのです。そして、この組合員の意向は、時とともに大きく変化もしています。昔のように、「不動産は何もしなくても価値がある」という状況ではなくなっています。安易に10年以上前の規約に準拠しようとしたり、設備や環境の現状維持だけを考えていたら「負の価値」にもなる可能性があります。

こういった認識を、区分所有者のほぼ全員が持ち、その意向に従って管理組合の役員がしっかりと管理すれば、多分「管理不全マンション」と呼ばれることはないでしょう。管理組合の役員はスーパーマンではありません、神様でもありません。別に普通の人です。特に特別な「資格」ではありません。何もしなくて組合員の多数が納得できる「提案」も「決定」もできるわけがありません。もちろん管理会社に丸ごと頼めばいい訳でもありません。

そうです、組合員全員が自分のできる範囲で「管理」に積極的に参加して（いまはネット参加も当然「あり」です）、意見交換し、必要なことを行っていく。目先の利益追求（高齢の区分所有者が「あと5年暮らせれば、あとは知らない」などと堂々と主張することも含め）や、自分だけの抜け駆けは許されない。この意識さえ保てれば、おそらく模範的な「適正管理のマンション」を実現できるでしょう。必要な情報開示と、他のマンションとの意見交換も自然にできるようになります。なぜって？「自信を持って誇れるマンション」だからです。当然ですが、役員の人材も現れてくるでしょう、そんなに負担を感じないで務まるはずですから。それでも、自信がなければ、外部の専門家に意思決定の支援に加わってもらうのも一案になりますが…

ということで、少し長くなりましたが、今日は…

豊かなマンションライフのイメージ（管理不全への不安の払拭③）

前の文章では、マンションライフは「コストの世界」ではなく、そこに暮らす、そして、そのマンションを持つことの価値を見い出して、そして、それを高めることができれば、
マンションの人気も上昇し（もちろん実現できたマンションだけですが…）、価値も上がる、というか「適正に」維持できるはず、と書きました。

もちろん、ここには、新築物件を少しでも売りたい業者のみなさんの中に、意識はしていないけれど、結果的に邪魔をしているケースが…、という現実もありますが。

たとえば、不動産を取引される方の中には、今でも「修繕積立金が安い」ことを、「いいこと」のように言っておられる方がいらっしゃいます。ですが、その方々は、そのマンションの修繕積立金の残高の開示はせず（求めず）、長期修繕計画も詳細は知らせない、というのが実態でしょう。でも、このことは、実はそのマンションのポリシーにあえて蓋をして、見かけの、現在（だけ）のランニングコストだけで物件を売ろうという姿勢だけなのです。もちろん、中古の市場では、ここの購入者の層は一次取得というか初めて住宅を買う層（少なくとも理事とかを意識して務めたことがない人たち）が多いのではと思いますが。そして、他方で、売却される方にはそれより高級な新築のタワマンなどをはめ込めれば、得られる利益は？？

でも、これが、この売買のどちらの層にも、「マンション所有」を「レンタルの延長」として、積極的に管理に参加せずとも、「上手に渡って（買い替えて）行けば理想的な生活ができる」というような「誤解」を育ててしまうのです。

たとえば、この「修繕積立金の水準」にしても、ちゃんと、「毎月の積立金額」「マンションの棟全体の積立金残高」「最近の大規模工事の実績」と、その関連、そして、そのマンションの建物設備の維持にかかるポリシーを示して、売買ができるようになれば（価格にも反映できれば）、当然に管理状況が重要な事、そして、区分所有者の管理への参加意識の重要性が、マンションに住む（あるいは買おうとする）世代の人たちに浸透し、それが、その後の安定した管理ができるマンションにつながる、と考えるのですが…

先日公表された、住宅・土地統計調査（平成30年）では、全国の空家率は13.6％（7軒に1軒）そして、空家とカウントされる条件はかなり絞られていて。田舎の戸建てに限らず、大都市近郊や都心部にもそれほど大きな差はなく分布しているようです。もちろん、賃貸、高経年の比率が高いようですが…
結果として、「長くは持ちたくない」マンションには、多くの空家が生まれてしまいます。設備的に、生活水準についてのアップデートができていなければ当然ですが…
そうです、現実にマンションの適切な管理の大敵は「空家」です。それも所有者との連絡が取りづらい…。これを少しでも避けられるようなプランなどを、これから、書いていきたいと思います。

巨大台風とマンション

先月とこの10月12日、続けて巨大な台風が首都圏を通っていきました。

運悪く、水害や停電の被害に遭われた方々には、心からお見舞い申しあげます。
強風についても、住宅に中にいても恐ろしかったと思います。

マンションは災害には強いと言われています。
確かに地震や、強風に対しては、そして経年の浅いマンションでは、
間違いなく、木造の戸建て住宅よりは強いと思います。まあ、コンクリートですから当然です。が、これはあくまでも「建物」の話です。

ただ、マンションは生活の場であって、仮に建物（躯体）が無事であったとしても、そこで普通に生活ができなければ、「ただの箱」の価値になってしまいますね。
そして、特に先日の台風では、東京近郊でも多くで浸水被害があり、そして、強風などによる広範囲の停電が発生しました。特に高層のマンションでは、その影響が大きかったと思います。

以前から、大雨で地下にある駐車場に水が入って…
ということは時々起こっていました。
今回は、「浸水」ですが、部屋の中に水が入ってきたという所はほぼなかったはずで、数時間後には水は引いて、建物の出入りはできるようになったところが多かったと思います。しかし、今回の問題は停電でした。もちろん途中の送電線が…
ということで、一体が停電し、長時間…　という所も多くありました。
イメージでは、マンションには非常電源設備もあるので、まあ、電灯は点き、エレベーターも基数はともかく、それほど困らない…
そして信じておられた方が多いと思います。

ただ、今回話題になったのは、憧れのタワーマンションです。
付近が浸水し、マンションの中にも水が入ってきました。そして、地下にあった電気設備も水に沈み、そう壊れてしまいます。
高層マンションでは、高層階に水を揚げるためにも「電気」は今や必須です。そして、命の綱のエレベーターが全く動かなく…。もちろん非常照明も時間が経てば…

そうです、高層階で、水は出ない。外に出ようとしても30階以上を階段で…
どうだったでしょうか。「階段」と言っても、目的は非常階段で普段は、1～2階の移動にしか使わない。そもそも他の階の人との付き合いはないから、使ったこともなかった、と
そのうち、携帯も使えなくなると…

たとえば、これが1週間続いたら…、まあ住まれている方は、何が必要なのかを、今回被害に遭われた方にはお分かりいただいたと思いますが、幸運にも被害に遭わなかった方（もちろん圧倒的に多数ですが）も、この機会に、一度考えていただければと思います。

豊かなマンションライフのイメージ（管理不全への不安の払拭①）

前回、単独所有、レンタル、シェアの問題について書きました。
マンションも同じで、個人財産で単独所有でないということは「シェア」をしている（あるいはその部分がある程度ある）ということです。これは、決して「安いレンタル」という関係ではなく、各人がその所有者としての管理責任を負っていて、その判断と費用負担を行うからこそ、その資産（性）を最適に生かせるようになる、ということです。

それでも、最近は「マンション」の管理の世界では、その「管理」に積極的に関わろうという意識が低下しているようです。昔（昭和の時代？）は自宅不動産を持つということはたとえ小さなマンションでも、そして中古であったとしても、「一国一城の主」として周りに誇れるものであったと思います。そして、賃貸住宅を借りるにもいろいろとコストがかかるものでした。ある意味では、「マンションの区分所有者」であることは十分な「プライド」であって、「それを維持することに必要な管理活動」に参加することの動機付けにも十分になっていたようです。
今はどうでしょうか？

新たに住宅を買おうとする人の数の減少（少子高齢化）、過剰な住宅ストック、そして、上記の時期に分譲されたマンションの高経年化（とそれに伴う維持管理コストの大幅な上昇）、建替えも（当然経済的な合理性として、戸数も増やさず、費用もかけず、40年～50年経った住宅を新しいものに建替えることは不可能ですが）簡単ではなくなっています。
マンション（を含む住宅）を所有することが生活のための「コスト」でしかない、と捉える若い世代の人が増えているようです。
それから、その高経年住宅に住んでいる多くの高齢者が、頭の中で考えていること、それは「このマンションの居室のどこまでが自分のもので、どこからが自分のものでないのか」であって、「その自分のものでない部分には、自分の生活に関係ないことだからできるだけお金をかけたくない、そこの管理活動にも参加したくない」という意識が強くなっているようです。

そうです。敷地や共用部分（の一部）を「所有している意識」が低下しているのです。それに「シェア」という関係（というか権利と義務）がよくわかってない様なのです。
その結果は？
そうです。「管理不全マンション」の入り口に立ちつつあるということなのです。でも、まったく気がついていないのです。自分の単独の所有権が及んでいるところだけは考えるけれど、及ばないところは、全く考えられなくなっているのです。（どうやっても同じだから（変わらないから）費用が安いに越したことはない、と）
そうです。共用部は、管理費という利用料を払う「レンタル」の世界に入ってしまっているのです。なぜ？
もちろん不動産価格が昔ほど高騰しないのも理由ですが（でも、これは当面帰っては来ないでしょう）、共有部を（設備面だけでなく生活環境そのものも）共有（シェア）していることの「メリット」を感じていない、そして、それを維持、向上させようという意欲が湧いてこないということです。

では、何を言いたいのか、というと…
そうです。特に「高経年マンション」に住んでいる皆さんに、そして、これから「これから有利な条件の住宅を買いたい」に人たちに、「共用部を適切に管理していること」で得られるメリットをちゃんと感じてもらうことができたら、そして、その「メリット」をイメージできたら、「シェア」のいい点を実感してもらえれば…
きっと、多くのマンションオーナーに、積極的に「管理」にかかわる意識が芽生え、これから住宅を求める人にも「夢」を提供することになるのでは…
ということです。そう、この点で高経年マンションには「長年の実績」があるのです。新築マンションがここではかなうはずがないのです。

と、意識の話ばかりしましたが、次は、少し具体的に…